房地产经营管理35培训教材.ppt

第七章 房地产交易管理;概述;;;;新版《海口市商品房买卖合同》 ;看点1 预告登记制度保障交易安全 　　所谓的预告登记，就好像购房者在与开发商签订合同后，虽然房子还不是自己的房产，但他可以在房管部门通过预告登记来“预订”，之后再通过产权登记，将房产真正纳入自己的名下。预告登记与最终的产权登记相连，从而有效实现对第一购房者的保护。 　　从2007年10月1日起，海口市就开始实施商品房预告登记制度，要求预售人在预销售商品房后，应及时持相关材料到海口住建局申请预告登记。 　　在新版《合同》中，关于预告登记的条文就首次写进了合同，并规定开发商未按约定与购房者申请办理商品房预告登记的，购房者可持书面合同等备案凭证单方向海口住建局申请办理商品房预告登记。 　　根据我省今年2月份出台的《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》，开发商应在预售后10天内办理预告登记，逾期不办理的，将被暂停预售许可。;;看点3 宣传资料也可成为合同内容 　　一些房地产开发商在预售宣传时，一般都在售楼书里许诺所预售房屋有优美的环境、完善的配套、周全的物业管理，但是会在广告中注明承诺以实际签订的合同和政府批文为准。一旦收房后发现实际情况与广告宣传大相径庭、配套难以落实、物业管理质价不符，消费者欲向开发商讨“说法”时，开发商往往以预售合同中对此并未约定为由推卸责任。 　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对商品房的销售广告和宣传资料的行为性质作了明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 　　“在新版《合同》中，我们不仅把法院的规定写了进去，而且还特别注明开发商应在签订合同时向购房者提供这些信息，购房者也应仔细阅读并了解有关情况。”海口住建局有关负责人表示，这样做就是为了给买卖双方提个醒，避免今后可能出现的纠纷。 ;拓展资料;4月15日国务院发文，购买第二套住房的家庭首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍; 4月17日，国务院对三套房贷提出具体要求:在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款; 4月19日建设部发“53号令”:未取得预售证的商品房，不得进行任何形式的预销售，取得预售证的项目，要在10日内—次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。 ;讨论;;;拓展资料;案例;欧美国家的房产预售制度;房地产抵押管理;拓展资料;;案例;?一审法院经审理认为，当票注意事项中规定的“典期届满不办理续当手续，所当物品归被告人所有”这一规定是指一般物品，作为不动产的房屋是不符合房屋典当有关法律规定的，也是显失公平的。当票上未写“绝卖”字样，所以原告要求回赎房屋，典期虽然届满，但未超过10年，应准予回赎。故法院判决：准予原告回赎房屋，原告应支付被告本金5万元，2个月利息3500元，加罚?2个月利息3500元，共计57000元。一审法院判决后，被告××典当商行不服，以要求原告给付5万元典金，3个月共计9000元保管费，以及按7%计算月息加罚息(每月支付数额为3500元)为由提起上诉。? ;?二审法院经审理认为，此案一审将案由定为“房屋典当纠纷”不妥，应改为“抵押贷款纠纷”，因为此案的法律关系表面上是房屋典当关系，实质上应认定为房屋抵押贷款关系，且由于双方未到房地产主管部门办理房地产抵押登记手续，据此认定抵押关系无效，作民间借贷关系处理，即应认定借贷额为?46500元。讼争房屋归原告所有，如其不能清偿债务，则可拍卖该房，债权人从所得价款中优先受偿。 ;房屋租赁管理;;;作用;基准地价、标定地价和出让底价之间的关系 ;;