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（企业盈利）国内外房地产 公司盈利模式及适用条件 研究 国内外房地产公司盈利模式及适用条件研究 【摘要】盈利模式是指房地产企业从思考收入来源问题开始，围绕价值创造、传递和实现而 形成的壹种逻辑。笔者试图分析国内外房地产公司的土地升值、产品建设、产品开发销、物 业运营等盈利模式，从而探讨出其有利的适用条件。 1.房地产公司盈利模式定义 1.1 盈利模式从历史来见，盈利模式问题是因为互联网企业缺乏收入来源而引发的，而 不是运营不善缺乏效率导致没有利润引发的。具体到房地产行业，盈利模式是指房地产企业 从思考收入来源问题开始，围绕价值创造、传递和实现而形成的壹种逻辑。这种逻辑体现为 企业选择自身价值网络中的地位就是选择价值传递和实现的方式；这种逻辑最终体当下企业 对自身战略、结构和能力的选择上，且因此之故企业获得利润。 所以，于以下对房地产公司盈利模式的归纳、分析依据就是根据行业的价值链。 2 ．国内外房地产公司的盈利模式分析 2.1 土地升值模式过去，开发商通过协议的方式，往往能够以比较低的价格取得土地的使用 权，而于这种方式下，“关系”这种非市场化因素就成为取得土地的重要因素，于开发建设 环节不必太操心，即便是粗放型的开发和管理，于项目建成之后，也能依靠土地升值而获取 超额利润。 于这种盈利模式下，房地产企业通过利用“关系”资源以及当时的政策缺陷，于收入和其他 支出壹定的情况下，通过降低土地获得成本，实现粗放式的盈利。 2.2 地产商模式地产商模式的特点是其运营的产品不是房屋，而是土地本身。产先，开发商 通过土地招、拍、挂等方式取得土地的开发使用权；第二步，房地产开发商对得到的土地进 行拆迁、平整、做好“三通壹个平”为基础工作，持有土地壹段时间或对上地周边进行开发 使土地增值；第三步，房地产开发商把地块再转让给别的开发商，实现土地增值。 2.3 产品建设模式房地产开发商从事房屋的建设，实现房地产开发的真实增值。有的房地产 开发企业是专业以房屋建设为主要业务，实现企业的盈利；有的房地产开发商除了充实房屋 的建设，仍从事壹定的城市基础设计建设，体现企业更多的盈利点。 2.4 产品开发销售模式这是壹会儿房地产企业的盈利模式，即通过对房屋的开发，通过销售 出让产权，快速收回资金，最终实现盈利。房地产开发商从事商品房的销售，是实现房地产 企业专门从事商品房的销售活动，包括二手房的销售，以此实现企业盈利。 2.5 物业运营模式纵观国内外，我们发现房地产物业运营的模式主要有以后下三种； 壹、是专业物业的运营。典型的代表是万达，其商业地产已和世界 500 强企业沃尔玛、 家乐福、普乐斯马特、大洋大货、欧倍德、百胜餐饮、百脑汇电脑等签订了联合发展协议， 每个项目均有 5-8 家不同业态的主力店进驻。这样壹种专业物业运营是物业运营当中比较创 新的壹种方式，壹般特点是客户稳定，可是资金回报且不是很大。 二、是混合物业的运营。比如香港置地，他们拥有香港中环 42%的物业，每年收取的租 金 5 亿美元，所以香港置地几乎没有开发于香港，主要是出租运营，每年保持稳定的租金收 益。作为壹种“稳健型”的地产投资模式，地产运营既是保持企业长久稳健发展的手段，也 是对房地产商能否合理分配资源的考验。 三、是开发和运营混合。典型的代表如长江实业和新鸿基的收益三分之壹来处租金收益， 其余是开发性收益；长江实业地产每年大概有俩亿元左右租金收益，它占比例较小，其余是 开发性收益。 随着国内房地产类上市公司的实力增强和跨越区域屏障达到效益稳定的需要，万达的第壹种 模式将是很多房地产企业的壹种过渡型选择，预测将来第二、第三种模式将是很多大型专业 化房地产企业的壹种发展趋势。 2.6 商业运营模式其基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业运营，以物业为股本，成 为专业商业公司，和知名商家合作或合伙运营，赚取商业运营利润。 2.7 运营管理模式这类模式的典型公司包括日本大和公司和美国科尔公司，前者以房屋的定 制收取服务费，后者通过项目管理、工程管理获取大量的服务性收入。目前较为注目的仍有 九里得堤开创的新运营模式，其扮演投资商或地产商管家的角色。顾名思义，运营管理商就 是指房地产项目的具体动作和管理者应用壹流发展商成熟的管理经验、先进的开发理念、丰 富的专业知识、综合的资源整合能力以及项目执行能力等条件，使被服务对象迅速接近和发 达地区壹流发展商的距离，弥补其经验及人才的不足，保证其开发项目的品质。 2.8 物业管理模式我们当下理解的物业管理多数为狭义概念，