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（市场分析）年房地产市场 政策环境分析 2010 年房地产市场政策环境分析 壹、前言 近 3 年，房地产市场波动很大，不确定因素增多。07 年房地产市场过热导致政策调控， 导致 08 年房地产市场的下滑，然后又是由于政策扶持，09 年房地产市场再次回暖，于年底 房地产市场价格和成交量均达到且超过了 07 年的水平。从市场波动规律能够见出，中国房 地产市场所面临最不确定的因素莫过于政策因素。因此政策因素是我们掌握且预测房地产市 场最重要的依据之壹。 09 年即将过去，于 12 月 5 日至7 日，中央政府召开了经济工作会议，对全年的经济工作 做了相应的总结，且制定 2010 年的政策方向。会议中传达的经济走势和政策信息对房地产 市场于 2010 年的走势，均会有着较大的影响。 本文根据经济工作会议中，对房地产市场有关联影响的因素，结合其他关联的数据，对未来 的政策环境加以分析，提出关联工作建议，以供参考。 摘要： 1 、国民经济有望于2010 年恢复，但仍有不确定性，作为经济支柱之壹，房地产市场依然起 到重要作用 2 、房地产市场于09 年大幅上涨，尤其壹线城市，具有局部调整的可能性 3 、调控政策以平稳为主基调，2010 年年度中期有加息的可能 二、2009 年国民经济发展 12 月 7 日中国社科院发布了 “经济蓝皮书”，对2009 年的经济做了总结，且对 2010 年的经 济形势进行了展望。蓝皮书表示 09 年中国 GDP 增长速度能够达到 8.3% ，对明年的经济形势 的特点和指标做了预测。根据国内的预测以及判断，国内外明年的经济形势的特点能够用“温 和”二字来概括。投资、消费、出口、物价等指标均将是壹个温和上涨的态势，这就决定了 明年的经济增长速度也将是比较温和的，预计能够达到 9%之上。 虽然蓝皮书对2010 年的经济表示乐观，但乐观的基础且不牢靠。社科院院长陈佳贵就提出 未来经济发展形势发展面临着 4 大挑战。 第壹，世界金融危机造成的影响，世界经济复苏的主要措施仍要继续。于这种情况下，明年 我国的出口也只能是恢复型的增长。 2009 年我们的进出口均出现了极度的下滑态势，进口增长率于 2009 年的预测结果是负 20% ， 出口增长率大概是负的19.5% 。（附言：于现阶段贸易出口的兴衰和房地产业呈现负关联的 特点，这壹点值得我们尤为注意。） 中国社会科学院张涛博士表示，由于09 年外贸出口基数较低，因此明年外贸出口会增长 17% 到 18%的水平之上。 第二，我国经济回升的基础仍不够牢固。今年主要是依靠投资拉动，即便是投资拉动，可是 民间的投资仍没有真正拉动起来，主要是依靠中央政府和地方政府的投资。要使经济保持比 较正常的增长速度，仍要靠民间投资的增长。 09 年于外贸受阻的条件下，政府主要靠增加投资，扩大内需来拉动经济的发展。增加投资就 是扩大基础设施建设，加大固定资产投资。而扩大内需则要靠房地产业。政府内部经济学家 已经明确表态房地产行业的核心作用，国家统计局总经济师姚景源表示， “房地产行业非常 重要，它拉动 50 多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家用电器，甚至能够壹直拉到 窗帘、纺织品，所以它的拉动力很强。从整个经济发展、扩大内需特别是以消费为主拉动经 济来讲，这个行业非常重要。” 房地产行业占 GDP 的 6.6%和 1/4 的投资，和房地产直接关联的产业达到 60 个。于此情况下， 给房地产市场降温必然慎之又慎。最近网上引起热议的壹位政府高官曾提出， “房地产业已 掌握了国家经济的命脉。”能够见出房地产业对国家支柱产业的地位不会改变，尽管迫于民 生的压力，不便官方提出这壹观点。但这已经是不争的事实。 此外 09 年政府为拉动经济，付出了大量的投资，无论是中央政府仍是地方财政均承受着压 力。于 12 月 11 日的新闻联播中报导，中央政府严查地方政府小金库，查处小金库达108 亿 元之多。于经济发展投资方面，中央政府也是想尽壹切办法，从此行动也可见壹斑。 社科院博士张涛表示，2009 年我们基本依靠投资拉动增长量，形势非常明朗，所以 2009 年 我们预测的结果是全社会固定资产投资名义增长率达到 32%的水平。2010 年，我们的投资跟 进工作会继续，可是投资的力度会有所减缓，但仍然保持着相对高位的水平，到 23%左右的 投资增长速度。 因此于蓝皮书中提出民间投资的想法，也是规律的必然。这也为我们公司未来的发展提 供新的安全的投资渠道，值得关注。 第三，扩大消费需求，特别是扩大居民消费需求虽然是我们面临的壹个重要任务和课题，这 已经