一文看懂土地储备的前世今生.pdf

. 一文看懂土地储备的前世今生 土地储备的流程主要包括：（ 1 ）征购，（ 2 ）储备，（ 3 ）供 地。 土地储备机构制度规范的变迁： 2016 年 4 号文规定， 每个县 级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机 构，并要求土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承 担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。 土地储备机构与城投公司的合作：按照 2016 年 4 号文以及 2017 年 87 号文，土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服 务可以通过政府购买服务的方式合作，土地前期开发需要通过政 府采购工程或 PPP 。 财政部印发 《地方政府土地储备专项债券管理办法 （试行）》 （财预[2017]62 号），土地储备机构资金来源正式开放了“地方 专项债”开门。而同样是今年， 5 月份，财政部、发展改革委、司 法部、人民银行、银监会、证监会六部委发布《关于进一步规范 地方政府举债融资行为的通知》（财预 [2017]50 号），要求“地 方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承 诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”； 6 月份，财政部发布《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法 违规融资的通知》（财预 [2017]87 ）号文，严禁将“储备土地前 期开发”作为政府购买服务项目；两大文件共同封住了土地储备 机构融资的“后门”。 可编辑 . 7 月 14 日，首批土储专项债由北京市政府成功发行，我们认 为有必然再次回顾一下土地储备的前世今生，了解清楚什么是土 地储备，土地储备融资的历史，以及现有政策潜在的影响。 土地储备的基础知识 什么是土地储备？ 根据 62 号文：“土地储备，是指地方政府为调控土地市场、 促进土地资源合理利用， 依法取得土地，进行前期开发、储存以 备供应土地 的行为。土地储备由 纳入国土资源部名录管理的土地 储备机构 负责实施。” 其中， 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、 照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定通过 公开招标方式选择工程实施单位。 这也是 87 号文中， 政府购买服 务负面清单中所涉及到的“储备土地前期开发”相关事项。 什么是土地储备机构？ 土地储备这一行为，只能由土地储备机构负责实施，同时按 照 62 号文， 土地储备专项债券募集资金， 必须交由土地储备机构 使用。 2001 年 4 月， 国务院发布 《关于加强国有土地资产管理的通 知》（国发 [2001]15 号），提出了“有条件的地方政府要对建设 用地试行收购储备制度”。 2007 年由国土资源部、财政部、人民银行出台的《土地储备 管理办法》（国土资发 [2007]277 号）对土地储备机构进行了明 可编辑 . 文规定： 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立 的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内 土地储备工作的事业单位