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论“凶宅”买卖中出卖人的信息披露义务 摘 要 近年来，随着商品房价格上涨，二手房成交量也随之上涨，相应地二手房买卖纠 纷也大量出现。在一些二手房交易中，出卖人否认或者隐瞒交易房屋是“凶宅”的事 实，买受人在不知情的情况下订立购房合同，因而在知晓“凶宅”信息后向出卖人请 求撤销合同、赔偿损失。笔者通过研究实务中“凶宅”交易纠纷案件发现，我国尚不 存在针对该类案件的规范性文件，同一类案件缺乏统一的裁判标准，而且学界对“凶 宅”交易纠纷的处理也存在不同的意见。对于发生过非正常死亡事件的信息是否属于 房屋买卖中出卖人的信息披露义务的不同回答导致实务中出现“驳回诉讼请求”与“支 持诉讼请求”的相反裁决，使买受人陷入法律救济困境。 本文旨在我国现行法律法规的基础上，运用法解释学、民俗学、案例分析法、比 较法以及法经济学的研究方法，论证“凶宅”是一种传统的社会民俗习惯，出卖人披 露“凶宅”信息具有合理性，且当出卖人违反“凶宅”信息披露义务时应承担相应的 民事责任，行文分为以下四个部分。 第一部分，“凶宅”信息披露义务之现状分析。通过对我国立法及司法现状之分 析可知，现行立法中关于房屋信息披露义务的规定要么过于原则性、要么过于狭窄， 案件的裁判更多依赖法官的自由裁量，而法官对“凶宅”的不同认识导致我国司法实 务中存在“支持诉讼请求”和“驳回诉讼请求”两种截然相反的判决，且存在裁决依 据不一、说理不足的问题。 第二部分，出卖人“凶宅”信息披露义务之合理性分析。首先，对“凶宅”进行 认定，明确“凶宅”是发生过非正常死亡事件的房屋，包括因自杀、凶杀及意外致死 的三种情况，而人们对“凶宅”的忌讳是一种风俗习惯而非迷信。其次，通过对美国、 澳大利亚以及我国台湾地区有关房屋信息披露义务的立法或司法的考察可知，交易的 公平以及诚实信用原则弱化了传统的“买方自慎规则”，买受人无法通过仔细检查获 知房屋的“凶宅”信息，故域外国家或地区或从法律直接规定或从法院判例中承认“凶 宅”信息属于出卖人应披露的信息之一。最后，从信息经济学之信息不对称理论、新 制度经济学之交易费用和人的行为有限性理论以及法理学之诚实信用、公平公正原则 来论证出卖人应当将严重影响购房合同订立的“凶宅”信息进行披露。 第三部分，出卖人违反“凶宅”信息披露义务之缔约过失责任。首先，通过“凶 宅”信息对买受人而言具有重要性可知，出卖人应当在房屋买卖合同订立前披露该信 息，是一种先合同义务。其次，出卖人故意隐瞒房屋的“凶宅”信息或者是否认房屋 的“凶宅”信息违反诚实信用原则，违反先合同之信息披露义务，构成欺诈；最后， 出卖人因欺诈行为违反信息披露义务而产生的撤销权与缔约过失责任之间是一种功 1 摘 要 能互补、前后衔接的关系，买受人基于欺诈撤销房屋买卖合同，合同自始无效后，再 由出卖人承担缔约过失责任，赔偿买受人信赖利益的损失。 第四部分，出卖人违反“凶宅”信息披露义务之瑕疵担保责任。首先，从“凶宅” 使人们的居住感下降，进而导致该房屋价格低于正常房屋价格这两个方面论证“凶宅” 具有价值瑕疵。其次，当出卖人违反信息披露义务交付具有“凶宅”瑕疵属性的房屋 时，构成瑕疵担保责任，买受人可基于有效的房屋买卖合同主张契约的减少价款权、 解除权或损害赔偿请求权。最后，论证当出卖人违反“凶宅”信息披露义务产生的缔 约过失责任与瑕疵担保责任之间的关系。当出卖人故意违反“凶宅”信息披露义务时， 构成缔约过失责任与瑕疵担保责任之间的竞合，买受人可以选择其一主张救济；当出 卖人过失违反“凶宅”信息披露义务时，出卖人应承担瑕疵担保责任。 关键词： “凶宅”；信息披露义务；缔约过失责任；瑕疵担保责任 2 论“凶宅”买卖中出卖人的信息披露义务 Abstract In recent years, with the rise of commodity housing