房地产经济学--地租、地价和区位理论.ppt

第3章 地租、地价和 区位理论 一、地租理论 二、地价理论 三、区位理论 地租理论 （一）地租的概念 （二）地租的类型 （三）地租理论的发展。图3-1、表3-1 （四）马克思主义地租理论 （五）两类地租理论的综合分析 （六）城市地租 地租的概念 广义 ：泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬。 传统 ：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。 马克思 ：地租是在农业或其他产业中的直接生产者所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。 地租的类型 1、按地租的物质形态划分 2、按经济学的观点划分 3、按其他方式划分 （1）按土地所有权性质标准划分：私有土地地租 、公有土地地租 （2）按土地用途不同划分 ：农业地租、城市地租、建筑地段地租、矿山地租、渔场地租 按物质形态划分地租类型 （1）劳役地租：是对劳动者无酬劳动的直接占有，其本质是农民或土地租用者的无酬剩余劳动 （ 2）实物地租：是以交纳一定数量的实物，如粮食、家禽及其他农副产品作为租用土地的租金，是在农民过去生产物的自然形态上进行剥削，而不是对劳动时间的直接占有 （3）货币地租：是以货币去交纳地租，而不是以劳动或劳动产品作为使用土地的租金。 按经济学的观点划分地租类型 （1）马克思主义地租：绝对地租 、级差地租 、垄断地租 （2）西方经济学地租 ： 契约地租(或称商业地租) ：是指物主将土地和其他财物出租，租赁双方通过契约(合同)的形式，规定租用人按期交纳的租金 。 经济地租：依据经济理论分析，计算土地或其他生产要素所得的收益，扣除利用土地中所支出的成本后的剩余部分，即人们利用土地或其他生产资料所得超成本的纯收入。这部分收入实际包括平均利润和超额利润两部分，前者为农业资本家所得，后者才是由农业资本家交付给土地所有者的。 竟标地租：指某人愿意向不同位置的土地支付的最大费用。 图3-1 地租理论发展史演变示意图 表3-1 地租、地价理论发展脉络1 第一性地租、派生地租 第一性地租：提供主要植物性食物的土地的地租即农业地租。决定派生性地租。 派生性地租：畜牧业、林业和经济作物种植业地租。 以欧洲为例，小麦是直接充当人们食物的主要土地产品，所以麦田的地租决定其他所有耕地的地租。天然牧场的地租和利润在一定程度上决定于已耕地的地租和利润。 表3-1 地租、地价理论发展脉络2 表3-1 地租、地价理论发脉络3 马克思主义地租理论 1、资本主义地租的本质：剩余价值的转化形式之一。是农业资本家为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值，是由农业工人所创造的。土地所有权是地租的前提：地租是土地所有者权得以实现的经济形式。 2、级差地租：被土地所有者占有的、由于土地等级差别所产生的超额利润。 3、绝对地租：由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的地租。 4、垄断地租：由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租 级差地租 （1）形成的条件（自然基础）：土地本身条件的不同造成的土地自然力的差异 判断对错：级差地租的来源是土地的自然条件。 （2）形成的原因：土地经营权的垄断 （3）级差地租的形式 级差地租的形式 （1）级差地租I 和级差地租Ⅱ 级差地租I ：等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置的差别所产生的超额利润转化而来的级差地租。教材132页表6-1、6-2。 在同一块土地上连续追加投资，各个资本的生产效率不同。教材133页表6-3 。 （2）二者关系： 相同点：两者的实质都是超额利润的转化形式 不同点主要体现在三个方面：①投资方式不同 ②转化为地租的时期不同 ③最低限度的投资额不同。 相互联系：级差地租I是级差地租Ⅱ的基础和出发点，级差地租II的变化最终又必然要以级差地租I的形式体现。 绝对地租 （1）形成的条件：农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成 。 （2）形成的原因：土地所有权的垄断。教材137页表6-6。 （3）影响绝对地租量的因素 ： 农产品市场的供求情况：供不应求则地租全部实现；否则部分实现。 农业资本的有机构成：有机构成愈低，地租越高。 农业资本的投资总量：绝对地租量与总投资按比例增加。 两类地租理论的综合分析 1、两类地租理论的主要分歧 2、两类地租理论的合理之处： 马克思主义地租理论可以科学地揭示地租的真实来源 西方经济学的效用价值地租理论可成功阐释现实地租或实现地租的决定机制 因此，两类地租理论可以互相结合以解释现实中的地租形成机制。 两类地租理论的主要分歧 （1）理论来源不同