房地产开发流程及风险控制报告（讲义）1.ppt

* * （一）已按土地使用权出让合同付清地价款并取得《房地产证》；（二）取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；（三）投入资金方面，已达工程预算投资总额的25%（不含地价款），并经注册会计师验资；工程形象进度方面，七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶，七层以上的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；（四）已确定施工进度和竣工交付日期；（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权，以及未被司法机关、行政机关限制房地产权利。 房地产开发流程及风险控制 * 主要内容 一、房地产开发一般流程 二、房地产开发环节主要参与者 三、惠州市房地产开发流程 四、房地产项目开发贷款中的风险 * 房地产开发3个特点 1 资金密集性 2 不可逆转性 3 登记有效性 关注政策变化，例如: 土地政策 / 金融政策 / 税费政策 / 预售制度 等 关注市场变化，例如: 竞争项目 / 畅销户型 / 未来的供应 / 价格变动 等 关注登记制度，例如: 合同备案制度 / 转移登记制度 等 * 举例: 某房地产项目的经济效益分析 注： 图表表示某一高层住宅项目现金流、累计现金流，项目于2003年1月通过转让的方式取得项目用地； 项目占地31,288平方米，规划建设为10栋17~33层高层住宅楼 ，于2003年5月开工，预计2005年2季度完工，2004年3季度取得预售许可证销售； 项目总投资共计5个亿，土地成本占总投资的32%，项目向银行融资1个亿，贷款期限为2年； 项目实现的销售价格为7500元/平方米； 季度 万元 取得预售许可证 经测算： （1）项目的动态回收期为3.05年； （2）项目开发1.5年（预售证取得）累计投入资金最大为2.5亿； （3）项目总投资5个亿，其中36%的自有资金，银行融资占20%，预售款占44%； （4）发展商的税前年平均利润率为15%； 投入资金最大 项目现金流 项目累计现金流 1 资金密集性 * 取消预售政策，项目的经济效益分析 取消预售制度——售价不变 项目现金流 项目累计现金流 测算结果： （1）销售价格不变，项目的动态回收期为3.75年；发展商利润不变，动回收期为3.69年 （2）销售价格不变的情况下，发展商税前年利润为4%；利润不变的情况下，销售价格由7500元/平方米提高至8800元/平方米； （3）项目开发2.5年（竣工验收）累计投入资金最大，为4.7亿； （4）发展商在自用资金35%不变的条件下，项目总投资达5.4个亿（融资成本提高4千万），银行融资占60%，销售款占5%； （5）银行融资3200万，贷款期为3年； 取消预售——发展商利润不变 取消预售——发展商利润不变 取消预售制度——售价不变 * 影响因素 现有的预售政策 取消商品房预售制度 影响程度 （1）对发展商融资资金影响 自有资金35%的条件下，银行融资占总投资的20%； 银行融资1个亿，贷款期限为2年； 自有资金不变的条件下，需银行融资占总投资的60%； 银行融资3.2亿，贷款期为3年； 自有资金不变的条件下，银行融资资金提高40%； 贷款期延长1年； （2）项目投资回收期影响 投资回收期为3.05年 销售价格不变，项目的动态回收期为3.75年； 发展商利润不变，动回收期为3.69年； 动态回收期延长0.65-0.7年 （3）发展商利润影响 税前年平均利润率为15% 销售价格不提高的条件下，税前年平均利润率为4%； 销售价格不变的条件下，发展商税前年利润降低了11% （4）项目融资成本的影响 融资成本为1000万 融资成本为5000万 融资成本提高4倍，同时导致建造成本提高 （5）房地产价格影响 税前年平均利润率为15%下的销售单价为7500元/平方米 税前年平均利润率为15%下的销售单价为8800元/平方米 确保发展商利润率不变的条件下，销售单价提高了17% 预售和取消预售政策，项目的经济效益分析比较表 * 一、房地产开发一般流程 * 房地产开发一般流程（中国5段模型） 项目取得之前 (策划阶段) 0.5~1年 前期准备 (准备阶段) 建设及销售 (实施阶段) 竣工入伙 (完工阶段) 物业交接/管理 (运营阶段) 投资机会研究 项目建议书 可行性研究报告 项目取地策略报告 资金筹措 组建公司 签订土地合同 资金筹措 勘察测量 规划设计 临时供水供电 场地平整等 0.5年 开发报建 工程招投标 开发建设 销售与招商 楼宇按揭 竣工验收 验收备案 入伙通告 初始登记 转移登记 交接物业 1.5~2.5年 0.5年 * 开发手续及文件 项目取得之前 （策划阶段） 前期准备 （准备阶段） 建设及销售 （实施阶段） 竣工入伙 （完工阶段）