宁波维科集团镇海项目前期定位建议p.pptxVIP

维科集团镇海项目 前期定位建议;Chapter 1;一、项目区位; 镇海拥有港口和滩涂资源优势。镇海港是宁波港的重要组成部分，现有万吨级泊位７个、3000吨级以上泊位４个，港口年吞吐能力1200万吨，并拥有我国最大的５万吨级液体化工专用泊位，港口贸易成为该区的经济支柱之一。; 项目地块; 二、地块周边资源分析——南大街;鼓楼名胜;人民公园; 三、基地分析;基地内部的老宅;交通条件; 周边配套;客户资源;项目综述;Chapter 2;核心问题一：市场定位——塑造怎样的整体形象？;高形象 充分利用项目的容积率和限高要求，成为镇海的高度坐标。 高品质 高品质的建筑、环境、领先的设计理念，成为镇海建筑产品的设计坐标。 高档次 在镇海相对高档次的商业和住宅定位，成为镇海商业和住宅的档次坐标。 高价格 本项目综合品质支撑的较高的市场价格，镇海住宅与商业物业的价格坐标。; ; ; ;Chapter 3;商业定位;镇海的商业目前其主要集中在三个商圈： （1）以家世界为核心的工农路商圈 家世界卖场6000平方米，商圈合计20000 平方米（2）以三江（西门菜场）为核心的西街商圈 三江卖场3000平方米，商圈合计7000平方 米（不含菜场） （3）以加贝购物为核心的城河西路商圈 加贝购物：卖场1500平方米，商圈合计 5000平方米（4）未来以鼓楼步行街为核心的鼓楼商圈;家世界大卖场位于工农路西街，是目前镇海营业额最好、人气最旺的卖场之一，而以家世界卖场为核心，周边聚集了大量的精品购物、餐饮、休闲、数码店等配套商业，形成了目前镇海最核心的商业中心。 家世界卖场整体由两栋裙楼组成，楼上为民宅，主体由大卖场、百货、肯德基、眼镜店等构成，总体经营面积累计近1万平方米。 ;家世界卖场 经营规模较大，但内部购物环境一般。;除了依托卖场的较成气候的商圈之外，在镇海的各条街道上分布着大量的沿街商铺，这些商铺具有以下特点： 1、分布广，总量大。 2、业态丰富，不仅限于日常生活配套，甚至还包括服饰、精品、家电等。 3、档次参差不齐。 4、缺乏主题与统一规划，没有形成一条有特???的餐饮街或者服装街等。 ;鼓楼商业街作为本项目所在区域的主要商业物业，与本项目的关联度极大，必须结合鼓楼商业街的规划实施本项目商业的同业差异、异业互补。 从对目前镇海市场的调查来看，未来镇海的商业供应主要集中位于南大街的鼓楼商业街。 根据了解目前其靠近鼓楼广场的近6000平方米大卖场商业已经确定由“加贝”自营，而目前在销售的商铺对外销售报价为21000元/平方米左右，累计近有4000平方米的步行街商业对外销售。;该商业项目对外报价为20000元/平方米左右，其开间4米，进深8米左右，且挑高有5.6米，由上下两层组成，根据了解目前其商铺销售情况较好,其临卖场的12间商铺（上下各6间）已经被肯德基预订,另一端头的8间商铺（上下各4间）已经由宁波大生堂药房预订，同时部分餐饮集团也预定了相当的铺面。;1、未来镇海大卖场的核心竞争点不在规模，而在购物环境、品种和服务水平上。本项目的市场机会除了表现在填补商业空白上，也需要在升级商业模式上挖掘。 2、百货形式的商场在镇海是一个市场空白点，镇海目前大量的服饰、鞋类、化妆品、家电等均是分散在各处经营，没有形成集中和规模，既不便于商家经营也不便于消费者选购。这是本项目最大的机会点。 3、休闲娱乐、美食等在镇海都没形成专业市场。但是从我们的分析来看，镇海最有条件做此业态的区域应该是滨江的区域。本项目在这点上不具备优势。;竞争考虑：1、目前镇海还没有一家真正的中高档精品百货购物中心。距离本项目最近的鼓楼商业也没有引入百货形式。2、清川商业中心项目（家世界对面）是本项目的最大潜在威胁，但其规模较小，未来存在较大变数。 业态构成：以服饰为主，涵盖鞋类、化妆品、钟表、珠宝、家电等。 档次定位： 鉴于镇海的消费潜力和目前街铺低档商品泛滥，本项目的档次应定位在中档（相对镇海市场为高档）。 经济考虑： 百货业的较高赢利能力和租金水平有助于本项目商业的销售。;关于超市;1、街铺作为商业物业中最受投资者青睐，且利润最高的商业物业产品，应在本项目中充分挖掘。 2、本项目沿街面将近500米，且周边道路均蕴涵不同程度的商机，如此长的沿街面带来了极大的商业价值，在商业规划中应充分挖掘街铺的价值使其最大化。;关于办公;商业业态定位与体量;住宅定位;（1）从区位看，镇海区的楼盘大多集中在车站路主干道、和沿江路一带，中心区土地资源稀缺，涉及拆迁供应不多。 （2）从规模和物业类型上看，镇海区的房地产项目普遍规模不大，多为2—4栋的高层、小高层项目组成。 （3）