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地王金家墩项目策划简案
一、项目地块状况
本项目地处汉口火车站发展大道与常青路交汇处,东面和南面紧邻天梨豪园。该地块位于江
汉区汉口城市发展的纵轴线,是未来CBD 的边缘地带,是金角、银边的位置,区位优势独
特。
项目地块呈三角形,总占地面积 2318 平方米,规划建设可用地面积 约760 平方米。
拟建一栋26 层的高层公寓楼。
一)市场分析
1、武汉市一级土地交易市场分析
武汉市从2002 年开始实行土地挂牌交易政策,在2003 年共挂牌成交土地35 宗,面积达196
万平方米,总规划建筑面积达363.57 万平方米,成交额达41 亿元.成交价格屡破记录,楼面地价
一般达到1200-1400 元/平方米的水平,最高达到3400 元以上.
从区域来看, 以硚口区、青山区和洪山区为主。在未来2 年内将会诞生以汉江水文化为特色
的硚口古田版块和江汉新华西的口岸-CBD 附属版块。二者均是开发中高档住宅社区。小高
层、高层住宅的比例将会大幅度上升,相应拉升整体均价。
2 、武汉市房地产开发市场分析
从1999 年开始武汉市房地产业开始全面回升,各项房地产经济指标屡创新高。到2003 年房
地产总投资169.5 亿元, 同比增长27.92%.施工总面积1955.49 平方米, 同比增长15.7%.竣工总
面积682.62 万平方米, 同比增长7.8%.商品房预售面积835.78 万平方米, 同比增长10.07%,总
销售额136.51 亿元, 同比增长15.15%.其中中高档住宅所占比重逐渐加大,达65%,中心地段商
品房价格已达2800 元/平方米,涨幅为3.7% 。
从市场发展趋势来看,未来3 年内房屋施工面积仍将保持在1700 万平方米,竣工面积保持
在600 万平方米,销预售面积保持在700 万平米左右。整个房价将会稳步攀升,估计年均增
幅在10%左右,今年底住宅均价将达到2700 元/平方米,到2005 年底,突破3000 元大关,
以后房价增幅将趋缓。
3、区域版块分析
1
本项目所处的江汉区是武汉市房价最高的中心城区,为2685.63 元/平方米.而本项目具体区
域是处于武汉首个由政府统一收购、整理、然后挂牌出售的地块附近。包括南京三金以每亩
234 万元竞得的208 亩土地在内,整个规模将达到1000 亩,是目前武汉老城区拆迁改造面
积最大的地区。
以汉口火车站为中心,在1 公里直线半径之内,周边形成了初见规模以口岸物业为开发理念
的知名楼盘竟达12 个之多。(见下表)
周边现有主力楼盘调查一览表:
序号 楼盘名称 开发商 开发规模(m2 ) 主力户型(m2 ) 均价(元/m2 )
1 裕荣花园 王家墩城建 289240 109-190 2080
2 天梨豪园 太阳地产 18664.8 130-200 3250
3 佳兴苑 九头鸟地产 5000 146-240 2100
4 江锋大厦 瑞城地产 高层住宅、写字楼一栋 163-280 2500
5 沁园春 石油地产 260000 120-160 2700
6 东方帝园 宏宇实业 29997 108-200 2900
7 兴城大厦 冠通地产 14000 / 3850 起价
8 新东方商务大厦 / / / 3000 起价
现有楼盘市场特点:
1)街面的商住楼,一、二楼均为商铺。
2 )住宅价位超过2700 元/平米以上的楼盘滞销;住宅价位在2700 元/平米以下的楼盘旺销
3 )写字楼价位在2500 元/平米左右的旺销;写字楼价位在3000 元/平米以上的滞销
4 )小区景观绿化一般,特色性不强.
4 、区域未来市场态势
以南京三金为代表的品牌开发商,在该区域将建造一片由住宅、写字楼、大卖场和特色商业
街组成的新型街区,率先改造现有楼盘的开发理念,创造新的市场需求。将对片区市场形成:
“领头羊”效应。
5、开发前景
2
在政府“回归中心城市” 的号召下,江汉区楼盘的供应量爆发式的增加,此处开发量约有1000
亩的规模,在加上王家墩中央商务区今年将开始进入建设阶段,该片区域无疑将是该区域的
中心,是本项目借势打造自己产品及企业品牌的
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