和众联衡地产顾问：林溪·汤墅营销沟通预案.pdf

林溪·汤墅营销沟通预案 和众联衡地产顾问机构 （一）别墅板块特征分析 （一）别墅板块及分布特征（1）五大板块 •华阳 •龙泉 •温江 •牧马山 •都江堰－青城山 （一）别墅板块及分布特征（2）分布数量及比例 成都目前别墅供应主要集中在城市周边区域： • 都江堰-青城山片区供应量最大，占20% • 温江次之，占19% • 牧马山占14% • 华阳/龙泉均占12% • 主城区别墅供应量只占6% 齐全。其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高品 质别墅为主；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温 江以双拼、联排别墅开发为主。 • 牧马山片区以高品质的独栋别墅开发为主，都江堰－青城 山片区以独栋、联排别墅开发为主。龙泉别墅开发较早， 但是因为其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对 滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。郫县的 别墅开发是基本是从2005年起步，目前市场上主要别墅产 （一）别墅板块及特征（3）总体特征 品为联排和双拼。 • 华阳：2006年除了现有别墅楼盘的持续开发，也将有蜀郡 等新项目推出。目前华阳片区的别墅土地储备有近2000 亩，预计2006年，该区域将有至少5个占地100以上的别墅 新项目推出，新项目将继续侧重于居家型类别墅为主。 • 都江堰－青城山：随着成青快速通道的贯通，2006年都江 堰－青城山片区的别墅的实用性和使用价值将得到有效的 提升。 （一）别墅板块及特征（4）板块特征 距离，该片区别墅也将逐步由以前度假型别墅过渡到适合 居家的别墅。 • 温江：2006年，温江土地供应量为1000余亩。光华大道周 边别墅开发将以居家经济型别墅为主，光华大道延伸线， 连接温江与崇州的世纪大道正在建设中，这条交通要道的 改善，区域内预计会有品牌开发商的大盘出现。 （一）别墅板块及特征（4）特征 • 龙泉：龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域缺乏清晰的 定位，因此相对其他区域的发展显得比较尴尬。 小结 五大板块别墅市场供应的别墅类别特征鲜明，牧马山、都江堰仍是 别墅开发的主战场，其独特的别墅开发的天然环境，成为了支撑了 高价位、高档次的别墅开发的必然条件。 （二）板块销售特征 1、购买人群发生变化 2、别墅户型面积区间特征 不同的户型区间支撑不同的别墅形态 •150 ㎡以下：以度假型的小别墅为主，目前主要集中在都江堰青城山片区。 •150-200 ㎡ ：经济型别墅物业，以近年出现的叠加别墅为主。 •201-250 ㎡ ：成都市场上联排别墅的主流面积区间 •251-300 ㎡ ：以一部分联排别墅和部分独栋别墅为主，这部分大面积的联排别墅 主要分布于成都市周边区域。 • 301-400 ㎡：独栋别墅的主力户型面积 •400 ㎡以上 ：以豪宅为定位的独栋别墅，如维也纳森林别墅、麓山国际等 目前成都市别墅的销售价格价差极大，这和产品类型多样化及产品分布 区域息息相关。 3 、价格特征： （1）别墅价格特征—价差极 目前成都别墅最低售价2000元/平米，最高22000元/平米，整体均价6309 元/平米。 大 3、价格特征 （2）独栋别墅的价格 3、价格特征 （3）联排别墅的价格 3、价格特征 （4）双拼别墅的价格 3、价格特征 （5）叠拼别墅的价格 （三）在售项目特征分析 1.在售楼盘一览 城西 新城南、牧马山区域 流水山庄 阳光河畔2期 置信·丽都玉园 迎 麓山国际社区·水晶岗 锦丽园3期 美洲花园2期 宾大道1号 三利宅院二期