郑州名门橙邦A0709地块定位报告.pdf

名门橙邦A-07/08/09地块 定位报告 营销中心 2015年6月12日 潜心营造 品位空间 A-07/08/09地块指标 地块总占地面积65亩，项目目前报批容积率8.1, 地上建筑面积34.9万方。 地块目前需按照商务兼容住宅用地报批 航海路 A-07/08/09二七 万达 C 地块基础指标 区 大 占地面积 43116㎡ （约65亩） 学 路 地上建筑面积 34.9万方 容积率 8.1 B区 潜心营造 品位空间 项目定位思路—— 立足项目本体， 分析客户需求， 研判宏观市场， 结合区域特征， 推导项目定位。 潜心营造 品位空间 项目定位 项目属性 属性1 ：紧邻二环，地铁5号线，稀缺地块 属性2 ：万达广场旁，可借势其商务氛围 属性3 ：8.1高容积率，商务类为主，住宅品质受限 属性4 ：教育、医疗、休闲配套完备 属性5 ：区域大盘云集，竞争激烈 潜心营造 品位空间 客户分析总结 客户类型分析：  无论是住宅还是写字楼客户，区域整体都是以刚需、投资性客户为主；  受繁华的万达广场影响，投资公寓比较受看好； 客户需求分析：  住宅方面：刚需两房、小三房仍是区域需求的主力；  公寓方面：小面积精装公寓呗投资客户所青睐；  办公方面：建议写字楼面积控制在100㎡以下，以保证投资性客户的需求。 潜心营造 品位空间 房地产市场环境 小结： 二七区市场：2014年以来，住宅月均成交8.50万方，均价8228元 / ㎡，为刚需成交主力； 商业月均成交1.06万方，均价16655元/ ㎡，成交供求基本平衡； 写字楼月均成交1.88平方，均价8124元/ ㎡，写字楼供求量仅低于 郑东新区，溢价能力偏弱。 潜心营造 品位空间 板块市场研究 住宅市场小结 市场小结： 1. 板块内多为百万方以上综合体，物业形态丰富，多配有商业中心、写字楼、酒店 2. 容积率多在3.5及以上，最高6.6 ，均低于本项目 3. 板块内产品供求以刚需产品80-100平为主，供应面积占比40% ，成交面积占比48% ；100 平以下产品供应占比50% ，成交占比62% 4. 均价在8000-9000元/㎡ ，价格低或区位好的项目成交好 5. 产品尺度方面：一房面积在45-60平，二房