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{广告传媒}某花苑广告计划书 机会点 张家港市中心的西扩已成必然趋势，而暨阳中路将是港城西扩的两条主线之一（另一条是沙洲西路），未来升值潜力无限。 目前，港城大道和龙潭路的改造工程正在进行，这将极大地改善周边的交通状况和环境面貌，并产生板快牵引效应。 广告策略 广告诉求对象： 白领阶层或准白领阶层。主要包括机关干部、教师、银行职员、医务工作者、记者及公司职员等，他们收入中等偏上，消费需求和生活品味相对较高，对环境、建筑风格、社区服务等条件较为挑剔。 私营业主 广告诉求地区： 张家港市及周边地区，但以市区为主。 广告诉求点（主要卖点）： 主要诉求点 卖地段：成熟、完善的周边机能。 卖高度：暨阳中路第一高楼。 卖文化：独特的文化品位和人文关怀。 卖未来：看得见的升值潜力。 次要诉求点 方便的交通 合理的户型、面积 楼盘质量 环境绿化 广告风格 以理性诉求为主、感性诉求为辅。 画面简洁、大气、构思新颖、具有较强的视觉效果。 表现出较高的文化品位。 营造出高档次的生活氛围。 具有现代感。 广告分期目标 依据云龙花苑的实际工程进展及销售进度，我们将其销售推广分为：酝酿期（拿到《售房许可证》之前）、强销期（拿到《售房许可证》之后）、延续期（又称扫尾期）。其中，强销期依照销售情况又可分为加热期和沸腾期。各期广告目标如下： 酝酿期：主要为楼盘的销售做好前期准备工作，将各项宣传措施落实到位，如工地现场的包装、售楼处的装修、售楼人员的岗前培训、各类广告的设计制作、媒体调查及购买等等；并通过工地现场营造及口碑传播，使楼盘建立起一定的知晓度。 加热期：通过广告攻势，快速提高云龙花苑的知名度和提及率，使广告到达率为60%以上。 沸腾期：建立起云龙花苑的美誉度，广告到达率和提及率均达到80%以上，同时完成60-80%的销售率。（其中，40%的销售比例被称为“楼盘推销的生命线”，如何控制这一生命线的适时出现，在一定程度上决定着整个销售的成败。） 延续期：维持云龙花苑较高的记忆度和提及率，使销售率达到80%以上，并建立起楼盘品牌的忠诚度。 广告分期策略 A、酝酿期 广告策略 ⑴软性广告 本阶段的软广告主要是为后期的楼盘销售造势，同时树立起开发商及楼盘良好的公众形象。具体如下： 利用西环路和龙潭路改造等市政建设，发表新闻性评论，强调改造工程对暨阳中路地段经济的带动作用和对附近居民生活的影响。 在张家港日报房地产专版以“港城楼市分析”的形式，对云龙花苑进行提及性的报道。 ⑵工地围墙广告 建议采用灯箱式看板，这样夜间也能引人注目，达到很好的宣传效果。 画面力求美观、亲和，具有欣赏性。 ⑶售楼处 现场布置（灯光、色彩、音乐、摆设、花卉等）：风格应整洁、高雅、明亮、热烈、亲切。 模型：包括小区规划模型和户型模型两种，通过立体效果，制造销售气氛。 室内展板：制作精良，美观大方。 销售图表：显示销售实绩，激发购买者决心。 店头喷绘 施行要点 在此阶段可以进入内部认购，付定金作登记。 本阶段的广告宣传须在政策允许的范围内进行，且以宣传楼盘及开发商形象为主，不作实质性的介绍。 售楼处作为发展商销售楼宇的场所，是公司实力和信誉的直接体现，也是联结公司和消费者的窗口和桥梁，更是一个楼盘区别于另一个楼盘的重要标志。竞争越激烈，售楼处的作用越明显。从趋势看，全国各地的发展商已越来越重视对售楼处的投入。尤其是作为期房，消费者在看不到现实的产品的情况下，只能根据售楼处的现场氛围等要素，对发展商的实力、信誉及楼盘的质量作一个直观的判断。因此，售楼处的氛围及售楼人员的服务态度，直接影响到消费者的购买决策。根据上述理由，我们建议：售楼处的交通要方便，建筑式样要典雅、美观，外观要醒目；内部装修要别具一格，给到访者留下深刻印象。 售楼人员的培训：销售接待是房地产成交的重要环节，就如同我们到柜台上买东西，售货员的态度直接影响到我们的购买行为。因此售楼人员在上岗前必须接受全面、严格的培训，考试合格后方可上岗，这样做不但可以树立起云龙花苑与众不同的品牌形象，同时也有利于楼盘的销售。售楼员培训主要包括房地产知识培训和礼仪规范培训。所谓礼仪规范就是一言一行都要有一定的尺度和规范，最终为客户创造“宾至如归”的感觉，并达到楼盘形象和售楼效果的双赢。礼仪规范具体包括：销售人员礼仪、商业语言礼仪、商业衣着礼仪、拜访和接待礼仪、身体语言、电话礼仪等等。（以上部分仅是建议） B、加热期 广告策略 ⑴报纸广告： 本阶段报纸广告以硬广告为主，投放量不要太大、投放周期要相对集中。广告风格侧重于感性诉求，并推出综合卖点。广告表现要独特、新颖、大气，能够给人以耳目一新的感觉，并营造出楼盘独特的品位和个性特征。 ⑵电视广告： 本阶段的电视广告主要起到告知性的作用，利用其覆盖面大，有效接触率高的优势，迅速打出知名度，在市场