楼盘项目价格定位之加权定价法(doc5页).docx

楼盘项目价格定位之加权定价 法（doc 5页） 楼盘加权项目价格定位 针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识 清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标 消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对 于本项目做如下的价格定位。 材市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确 地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。 可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响 因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系 数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目 的最终的分值代入求得的杯市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中， 求出本项目商住部分和写字楼部分在和市整体房地产市场上的客观合理价格。 1.楼盘影响因素、指标及权重确定 依据和市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共 列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面 装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5 个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大， 表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。 一编号一 定级因 素 指 标 分值 1 地段 A.从城市规划的角度来看所处地段的功能 分布；B.商业主要看其是否临街或背街C. 业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街 或背街，办公氛围的好坏程度。 A.最差；B.很差； C?一般；D.很好； E.最好 2 配套 A.附近城市基础设施的完善程度B.社会服 务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体 育、邮电、公园绿地等方面综合评判。 A.很不完善；B.不 完善；C. 一般；D. 完善；E.最完善 3 物业管 理 A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及 养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资 质。 A.最差；B.很差： C?一般；D.很好； 區癒 4 建筑品 质 A.产品的设计；B.建筑的质量。 A.最差；B.很差； C. 一般；D.很好； E.最好 5 项目规 划 A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。 A.最差；B.很差； C. 一般；D.很好； E.最好 6 立面装 饰 A.立面效果是否新颖B.立面形象是否给人 以良好的市场形象;C.立面所釆用的材质 A.最差；B.很差； C. 一般；D.很好； E.最好 7 开发商 实 力及信 誉 A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C. 开发商的品牌D.已开发的项目的市场情况 A.最差；B.很差； C. 一般；D.很好； E.最好 8 户型设 计 A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房； C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。 A.最差；B.很差； C.般；D.很好； E.最好 9 营销推 广 A.营销代理公司的有无b.营销代理公司的 品牌及实力；c.广告的发布情况 A.最差；B.很差； C. 一般：D.很好： E.最好 10 停车位 数量 A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车 的难易程度 A.最差；B.很差； C.i般；D.很好； E.最好 注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分.E得5分。 2.商住部分均价的确定 为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相 似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价 格。对和市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中5个具有代表性的项目，作为本 次定价的主要参考依据，具体定价过程如下: 1丄 商住可比项目分值的判定与计算 商住部分可比实例得分计算表 表格2 序号 项目 权重 可比项 目1 可比项 可比项 目3 可比项 目4 可比项 目5 本项目 日 2 1 地段 0.5 3 1.5 4 2 2 1 5 2.5 4 2 4 2 2 配套 0.3 3 0.9 2 0?6 2 0?6 5 1.5 4 1.2 4 1.2 3 物业管理 0.3 3 0.9 3 0?9 3 0.9 4 1.2 4 1.2 3 0.9 4 建筑品质 0.3 3 0.9 3 0.9 2 0.6 5 1.5 5 1.5 4 1.2 5 项目规划 0.4 3 1.2 4 L6 2 0.8 5 2 3 1.2 2 0.8 6 立面装饰 ().3 3 0.9 3 0.9 1 03 5 1.5 4 1.2 3 0.9 7 开发商实 力及信誉 0.1 1 0.1 3 0.3 3 0?3 4 0.4 4 0.4 3 0.3