房地产估价师理论与方法之收益法.pdf

欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我 给各位讲授《房地产估价理论与方法》 2007 年房地产估价师考前辅导精讲课程。 第 16 讲 收益法(2) 第三节 净收益 一、净收益测算的基本原理 收益性房地产获得收益的方式，主要有两种：(1)出租；(2)营业。因此，净 收益测算的途径也可以分为两种：(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可 租赁的房地产。例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；(2)基 于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。例如，旅馆、影剧院、 娱乐场所，加油站、餐馆等。当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为， 但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。 (一)、基于租赁收入的测算净收益 基于租赁收入的测算净收益公式为： 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用 其中： 净运营收益：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。 潜在毛收入：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产 的收入。写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加其他收 入。 潜在毛租金收入=全部可出租面积×最可能的租金水平 其他收入=租赁人保证金或者押金的利息收入+其他营业外收入 收租损失：是出租的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金/少付租金或者不 付租金所造成的损失。 有效毛收入：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产 的收入。 运营费用：是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含房 地产抵押贷款偿还额、房地产折旧费额、房地产改扩建费用和所得税。具体的原 因见教材P285页。 运营费用率：是运营费用与有效毛收入之比，用OER表示。其作用是：有些 类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，估价人员可在当地市场上 找出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用。 净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率，是运营费用率的补集，即： 净收益率=1-运营费用率 (二)、基于营业收入的测算净收益 当业主自行经营时，该收益性房地产的净收益按营业收入来测算。按营业收 入测算净收益与按租赁测算净收益的区别主要是：(1)潜在的毛收入变成了经营 收入；(2)要扣除归属于其他资本或者经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业 等经营者正常的利润(为劳动创造的，而不是房地产产生的)。应注意的是按租赁 收入测算净收益，由于归属于其他资本或者经营的收入在房地产租金之外，即实 际上已扣除，所以不再扣除归属于其他资本或者经营的收益。 注意：净收益是房地产本身产生的收益。 二、不同收益类型房地产净收益的求取方法 不同收益类型的房地产主要分为：(1)出租的房地产；(2)营业的房地产；(3) 自用或者尚未使用的房地产；(4)混合收益的房地产。 (一)、出租型房地产的净收益求取方法 出租型房地产的净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用 租赁收入＝租金收入＋租赁保证金或者押金的利息收入 具体测算过程参加教材P287页。 (二)、营业型房地产净收益的求取方法 营业型房地产最大的特点是业主与经营者合一，租金与经营者的利润没有分 开。 (1)商业经营型房地产的净收益求取 商业经营型房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、 商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 (2)工业生产型房地产的净收益求取 工业生产型房地产的净收益为产品销售收人扣除生产成本、产品销售费用、 产品销售税金及附加、销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 (3)农地的净收益求取 农地的净收益是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥 料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、农舍费、农具费、投资利息、 农业税、农业利润等。注：农业税已取取消，不再扣除。 (三)、自用或尚未使用房地产的净收益求取