商业地产基金设立发行管理和退出机制研究.ppt

商业地产基金设立、发行、 管理和退出机制研究 1 目录 论文背景及意义 1 论文内容介绍 2 论文结论 3 背景（一） 信托 人力资源部 2012 年 - 去杠杆化（ deleveraging) 持续 经济增速放缓 通胀维 持较高 水平 银根偏紧 -5 0 5 10 15 20 25 30 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 国内生 产总值 与通 货 膨 胀 GDP 同比（ % ） CPI （ % ） 国内商业地产投资热度增高 意义（二） 信托 人力资源部 规模提升效益 ? 一次募集，就可同时投资多个项目，提高投资效率且业务模式可以复制 ? 在商业地产投资的市场竞争中，资产规模是其竞争核心，资产规模有助于提升市场招租及融资能力 ? 在保险资金偿付能力不足的背景下，另辟蹊径，做大管理规模，占据市场先机 稳定收益 ? 使自身业务收入区域多元化，在不同周期提供稳定收入 ? 作为投资方，获取获取收益 ? 作为管理者，可以获取基金管理费、收购费、资产管理费、开发项目管理费等等 发展品牌 ? 商业地产基金成功成立就可以提升信托基金管理形象，为日后其他主动管理型基金做好准备 ? 可以提升信托物业投资开发及资产管理品牌，吸引优质合作伙伴及开发项目 团队培养 ? 专业投资团队从投资管理、运营管理、资产管理拓展至基金管理及开发管理领域 ? 贯穿房地产价值链的专业管理团队构成信托房地产投资的核心竞争力 ? 这种竞争力的蔓延使信托的优势凸现，在吸引合作伙伴和投资者发挥重要的作用 论文内容 - 商业地产投资机会分析（一） 信托 人力资源部 商业地产投资机会 市场机遇 信托 自身优势 论文内容 - 商业地产投资机会分析（二） 1 、投资者需求增多 ◇ 国内较高水平的通货膨胀率 ◇ 社会高净值者的增多 ◇ 当前住宅市场限购 2 、房地产金融产品市场不断成熟 ◇ 相关数据显示，截至去年 11 月，国内共 有 10 支房地产基金成功募集 18.59 亿美元， 基金数量与金额分别为 2009 年全年水平的 5.0 倍和 3.4 倍。 3 、商业地产投资价值大 ◇ 持续收益和保持现金流稳定 ◇ 大量流动性流入商业地产，推高了商业地 产的市场估值，实现更高的开发利润 ◇ 折价收购一些有潜力的不良资产，改造后 也可以实现高增值退出 4 、商业地块地价的溢价水平日益 走低 ◇ 2011 年土地市场，土地流标”、“底价 成交”则成为新的关键词，商业地块溢价 率也日益走低，在土地拍卖市场上找到优 质价低的地块的可能性加大 市场机遇 信托 人力资源部 论文内容 - 商业地产投资机会分析（三） 信托 人力资源部 综合开拓 私人财富管理 多元化渠道销售，提供财富管 理专业服务，大大增强第三方 募集能力 论文内容 - 商业地产投资机会分析（四） 信托自身优势之二：投资平台优势 信托 人力资源部 注：信托类项目以总发行规模为计算依据。 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 累计完成规模 +1204% +30% +53% 4.6 亿 78 亿 119 亿 + 38 % +62% 论文内容 - 商业地产投资机会分析（六） 信托自身优势之三：资产管理平台优势 ——六大专业管理平台 信托 人力资源部 资产管 理 商业 管理 运营 管理 工程 管理 企划 综合 财务 管理 负责财务、会计、税 务、融资管理 专业支持 专业支持 专业支持 专业支持 制定运营方案、项目开 业、物业管理和维护、 政府和周边关系 品牌传播、媒体关系 、人力资源、法律服 务、档案印章管理 工程规划设计、成本制定审 核、项目开发、工程管理 负责项目定位、市场分析、 招租、推广 资产管理团队在专业部门的支持下，负责统筹和管理投资后项目的整体工作和最 终退出。同时在投资阶段支持投资团队制定资产规划方案，提供市场数据 。 专业支持 论文内容 - 商业地产投资渠道分析（一） 信托 人力资源部 1 2 3 4 以现房或期房买卖的方式直接持有物业 产权，流动性较低。（ 不适合一般的投 资者 ） 在证券交易所上市，投资人 透过购买基金单位投资于可 产生稳定现金流的资产（ 中 国未能发行 REITs ）。 通过收购项目公司股权的方式间接持有物 业资产，投资人获得较高的浮动收益，同 时承受较高的投资风险。 以物业基础资产作为抵质 押物，对项目公司或合作 方提供债权融资安排，投 资人获得固定回报。 投资渠道 REITs 股权类房地产信托计划 债性房地产信托计划 物权方式 论文内容 - 商业地产投资渠道分析（二） 信托 人力资源部 信托计划 （卖单一产品） （卖初期品牌） 共同管理型基金 （卖双方合作品牌） 主动管理型基金（终