2020年715深八条楼市调控政策点评-房地产-.docx

2020 年深八条楼市调控政策点评 本次楼市调控政策出台，主要是为了在房地产市场三稳目标和“房住不炒”定位的背景下，支持合理自住需求，遏制投机炒房的行为所出台的收紧政策。 715 深八条被人称为深圳史上最严地产调控，之所以是最严，该政策是在 2016 年 10 月 4 日深八条基础上的再度加码。若进行前后政策对比后，你会发现本次政策的变化虽然明显，但也并不是如预期般严厉，尤其是在限售方面的调控政策并没有任何变化。 本次调控政策最明显的变化则是深户的入户考核时间延长，离婚限购由 2 年变为 3 年，无房有贷款记录的豪宅首付提升至 6 成，有房再购豪宅首付 8 成，豪宅标准线增加了价格考量因素…… 市场背景：数据篇 6 月份，深圳二手住宅过户套数破万 从过户数据来看，6 月深圳二手住宅成交套数为 10594 套，环比上升 23.9%，同比上升 82.72%；成交面积为 90.6 万平，环比上升 28.0%,同比上升 90.01%。6 月为 2016 年 4 月以来首个成交套数破万的月份。2020 年上半年，深圳全市二手住宅成交套数为 44000 套，占去年全年的 57%。 以上数据表明今年 6 月深圳二手商品住宅市场已呈现牛市特征，这究竟是流动性宽松 市场下的资金抗通胀的自发性行为，还是 715 调控政策出台前的集中性抢闸交易行为呢？ 一、调整商品住房限购年限 非深户居民购房者的限购条件不变，仍然是社保缴纳或个税缴纳满 5 年即可，深户购 房者的门槛由无落户时间及社保要求变为落户时间须满 3 年、且社保或个税缴纳须满 3 年。 离婚限购也由 2 年变为 3 年。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 社保及离婚买房的漏洞，也属于近几年监管漏洞最为突出的问题，黑市中有专门的个人和组织维护和出售入户、社保缴纳记录名额的商业链条，另外不少投资者通过离婚购买多套房屋把规避限购政策也发挥到了极致。 可以看出本项政策的变化主要是针对投资类需求的购房者，尤其是携带短线热钱的外来房产投机客以及专业房产杠杆资金。 二、完善差别化住房信贷措施 有贷款记录，非普通住宅（豪宅）购买首付成数提升至 6 成，最高达 8 成。 1、无房无贷仍然是首付 3 成；2、无房有过贷款，普通住宅首付 5 成，豪宅首付 6 成，可以看出本次是重点调控豪宅市场；3、有一套房，普通住宅首付 7 成，豪宅首付 8 成，二套房贷款比例收紧政策仍然是针对豪宅购房者，普通住宅首付比例不变。 非全款的房产投资为典型的杠杆交易，用借来的资金买到市场上受追捧的热门资产， 短期内拉高价格，转手给其他负债的投资者并从中获利。低首付的房产投资，给了房产投资者较大的炒作机会和可盈利空间。本次深圳楼市去杠杆，仅仅针对豪宅投机投资者，相比以前杠杆率下降幅度较小，不足以对市场造成强烈冲击，但一定程度上提升了投机者的 资金成本，压缩了盈利空间，可以遏制部分投机炒作行为。 三、发挥税收调控作用 个人住房转让增值税征免年限由 2 年调整到 5 年。 转让增值税年限的提升，旨在降低投资者的炒作预期，参与短期投资和炒作的个人和组织，利润估算方面会降低预期，会更认真落实房住不炒的调控定位。 四、细化普通住房标准 普通住宅标准： 享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积 120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积 144（含本数） 平方米以下；实际成交总价低于 750（含本数）万元。 豪宅标准： 住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以下；单套住房套内建筑面积 120（不含本数）平方米以上或者单套住房建筑面积 144（不含本数）平方米以上；实际成交总价高于 750（不含本数）万元。 不考虑价格因素的豪宅标准是不严谨的，本次普通住宅或豪宅标准，容积率、面积和 价格标准需要同时满足，弥补了之前豪宅标准线的不足，利好中低端改善型需求的购房者，相比去年，豪宅的标准线有明显提高，对近郊或远郊地段的大面积户型销售属于利好，比如户型面积 150 平方米的房产，单价在 5 万元/平方米以下的都属于普通住宅。 五、加强热点楼盘销售管理 销售环节限购门槛：无房、个税和社保缴纳年限较长的优先选房和购买 对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。 在楼盘销售环节，本次政策仍然提升了购房门槛，是在第一条住房限购年限上的进一步升级，旨在照顾有真正住房需求本地常住居民，不再金钱至上，进一步促进了开盘选房环节的公平