拆迁房屋附属物补偿估价理论与实务相关问题探讨.docx

拆迁房屋附属物补偿估价理论与实务相关问题探讨 发布日期：2010-07-02 浏览次数：1248 在城市房屋拆迁中不可避免地遇到房屋附属物的估价补偿问题。在附属物估价中，理清思路，规范 操作对保护拆迁双方当事人的合法权益，构建和谐拆迁环境意义重大。各地价格认证中心在该领域进行了许 多有益的探索，本文旨在提出问题，引起讨论，形成共识。 第一部分 附属物评估理论中的几个基本问题 一、 附属物的概念 在《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第 305号）第二十五条第二款中使用了“附属物” 一词， 但并没有进行界定。 根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二条第二款中的表述：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的 房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被 拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。”被拆迁房屋室内自行装修装饰和被拆迁房地产均属被拆迁人（或 其它相关人）因房屋拆迁这一事件造成丧失的物权，其补偿是对物权的补偿。 徐州市在《关于印发 ＜徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁标准 ＞的通知》中将“拆迁房屋附 属物”表述为：“指附属于被拆迁房屋，由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或 追加的，不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施”。理解这一定义应把握以下几点： 1、 “房屋”是指被拆迁房屋及其占有的土地使用权，就是被拆迁房地产。 2、附属物的现时效用，没有效用或 已经丧失效用的附属物不予补偿。3、附属物不是房地产的一部分。房屋结构本身所含的门、窗及水电设施 不属于附属物，其价值在房地产评估价格中体现。 4、附属物因搬迁会严重影响其使用功能，造成效用降低 或丧失。动产不属于附属物，鸡鸭、盆裁花木、可移动家具等均不属附属物。 附属物具有附属性、多样性和复杂性的特点，具体包括： 1、室内装修装饰；2、室外构筑物，如： 围墙、院地坪、门楼及院门；3、地栽树木及花木；4、机器设备；5、相关设施，如：有线电视、管道煤气 或天然气）初装费等； 6、其它附属物 二、 附属物补偿估价标的内涵和附属物补偿估价特点 、估价标的内涵。 估价标的与估价标的物不是一个概念。 在附属物补偿估价中附属物是估价标的物， 是估价标的的形式载体。估价标的是指因拆迁造成的附属物效用损失额。 对于室内装修装饰、室外构筑物类附属物，估价标的是其继续使用价值； 对于地栽树木及花木，估价标的是其市场价值即重置完全价值； 对于设备迁移费、设施开通费，估价标的是市场价格，即恢复设备、设施效用所需要的支出。 、估价特点。附属物补偿估价具有非独立性和复杂性的特点。 非独立性是与附属物的附属性相对应的一个特点。附属物补偿是作为房地产补偿的一个补充。附属 物评估是在对房地产补偿估价的一个补充。 复杂性是与附属物多样性和复杂性相对应的一个特点。价值标准和评估方法与拆迁补偿方案紧密相 联，而现实中，每个拆迁项目的补偿安置方案都不尽相同，导致附属物补偿的价格构成与评估范围也不尽相 同，呈现出复杂性特点。同时，由于许多附属物不存在公开交易市场，价格不能通过公开市场反映，这也是 导致附属物评估和解释困难的一个原因。 三、 附属物补偿的技术原则 、合法性原则 附属物的合法存在是获取合理补偿的前提。违章建筑及其附属物均不应得到补偿，皮之不存，毛之 焉附。拆迁许可证颁发之后，新增加的附属物也不应得到补偿。个别地方在得知拆迁消息后，突击装修，有 的甚至在猪舍里都贴上地砖， 搞出许多笑话。 一方面说明附属物补偿标准过高， 另一方面说明政策执行不力 、效用补偿的原则 附属物补偿是对物权的补偿，物权补偿是对效用的补偿，无效用的物不需要补偿。如：张三家在 93 年进行了一次装修，客厅里贴了地砖，在 03 年他重新装修时，在客厅地砖上铺上了木地板。地砖的效用在 03 年铺上木地板的那一刻已经消失，所以在 09年拆迁时，地砖就不应得到补偿。又如：李四家建房时在门 前小河上架了一座小桥，后来，政府在他家旁边修了一条大路，架了一座大桥，小桥的功能自然丧失了。现 在他家的房屋拆迁了， 他可以将小桥自行拆除或要求对残值进行补偿， 但却不应得到小桥作为桥的效用补偿。 拆迁企业内的报废机器设备都属此类。 、资源节约原则 节约资源是我国的一项基本国策，也是附属物补偿的一个原则。具体体现一是附属物评估“搬迁优 先”，二是“相对经济”。 搬迁优先。拆迁中附属物有两种处理方式：搬迁和报废。采用搬迁方式，补偿价为搬迁费用；采用 报废方式，补偿价为重置成新价。评估时优先选择前者。常见的如：住宅中的可移动家俱及电视、空调、太 阳能、燃气灶、油烟机等家电；工业企业里可通过拆除，运输到新的厂区，重新安装后能达到原工艺要求的 机器设备。资源节约原则并非让被拆迁人吃亏，设备的拆除