世联天津京基高尔夫项目前期定位报告105及241...（ppt183页）.ppt

本体条件分析;项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15公里，属未来规划的生态特色镇;西青开发区;产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群2.6万人;产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，形成以津港公路为主线微电子产业带 ;西区以轻工、食品、生物制造业等产业为主 ;周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，认知度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带;仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示性差。但项目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港;项目指标与限定条件：中低密度、大规模项目;项目总建面61万平方米,属于大规模项目，具有一定的规模优势； 容积率：1.2，属中低密度。;本体分析;市场解析;市场解析;天津整体房地产市场;万通地产;土地成交大事记：;天津整体房地产市场;市场解析;宏观经济增长;2006年1月----2007年9月各区成交面积;2006年津南区成交约529000㎡，其中上半年成交约225000㎡，2007年上半年成交约179000㎡，成交量比2006年有所下降，主要原因在于①津南区主要别墅项目领世郡、米兰阳光受新政影响控制别墅放量 ②2006年8月爱丁堡、博雅名坻、米兰阳光二期集中开盘； 津南区商品房成交量呈波浪型变化，从整体上看，成交量走势平稳； 受天津整体房地产大势的影响及双港新家园的拉动下，07年后涨幅较大，到目前已超过5600元/平米，均价拉升的速度明显加快； 津南区套均成交面积97--133㎡，主力需求所能承受的总价款在50-70万元左右；;津南区二手房在经历了06年春节前的均价跳水之后，从06年3月开始，成交价格持续上涨，截止目前已实现均价3600元/平米，与06年初相比，均价已经翻了一番，目前增长势头依旧不减； 在成交量方面，津南区在经历了06年初的小幅增长后，在06年10月份回归平静，市场活跃度不足；;位置;市场解析;序号;京滨高速公路;针对性市场分析;针对性市场分析;针对性市场分析;板块;市场解析小结;本体分析;项目定位;项目定位;竞争项目分布;竞争项目情况;周边成交住宅用地情况;项目竞争（预测）;项目竞争??预测）;开发商简介;新亚洲体育城：;联院别墅;　;项目定位;本案 （背景条件：中大盘项目、中低密度、启动阶段）;成功案例：北京星河湾;成功案例：北京星河湾;成功案例：北京星河湾;北京星河湾 规划了总建筑面积 10000 余平方米的四季会，定位 于中国首家超五星级精品酒店;完整实景展示模式;区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城;深圳万科城;Townhouse统领多类型产品组合;主景观体系前移，建立项目形象“大型Townhouse亲地社区”，并实景展示“看得见的未来”居住体验;社区配套商业在启动阶段全部建设完成，提前展示，营造未来生活场景;“品牌+产品创新”模式;项目定位;S;客户需求回顾;项目核心竞争力分析;本项目的核心竞争力： ——整合优越资源及特色产品，建立区域认知度 高端产品注重创新，提升产品使用的舒适度，建立项目形象； 打造多元产品：在高端产品提升项目形象的基础上通过服务和社区氛围营造，为项目注入人文内涵。 ;本项目发展战略：打造天津首席精英阶层高尔夫体验社区;本体分析;开发策略;开发策略;本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向;可组合的产品：不做普通多层，增加创新洋房产品，平衡容积率;双拼或联排;叠拼;强调亲情化邻里住区模式——多元性的建筑营造有生命力的城市，创新而又个性化的居住空间设计，更赋予社区丰盛内涵];超空间多层（创新产品），宽景house;舒适主卧配有独立卫生间，特设圆形凸窗，与自然零距离接触。 客厅设置露台，增加了室内采光和通风。 步入式衣帽间与观景卫浴相结合，使主人享受私密的品味生活。 全明空间，明朗舒适，功能齐全。 独特的观景空间易塑造丰富的立面造型。;开发策略;泛客户定位——项目可能吸引的客户群;区域发展 Vs. 客户演变;社区成熟 Vs. 客户演变;一期客户定位——以市内投资客和本地改善型居住为主;二期客户定位——开始辐射市内各区改善型居住客户;三期客户定位——中层产业人口占主体消化小高层产品;开发策略;项目分期开发策略;基于启动期开发考虑的产品分期策略……;陌生区域启动期开发的成功模式：;一期开发策略分析;高端产品入市;中端产品入市;低端产品入市;产品形式;基于容积率考虑的产品分期策略……;产品组合比较;产品组合比较——三种产品组合是平衡风险、兼顾利润的最佳方式;产品配比测算原则;产品比例;开发分期产品比例;一期户型面积配比——兼顾高端产品树立形象；高性价比产品迅速聚集人气;开发 阶段;开发 阶段