房地产市场宏观调控理性思维.docx

房地产市场宏观调控理性思维 一、宏观调控理性：建立可持续发展的有序市场 （一）房地产市场宏观调控政策的理性选择 我国的房地产业，由政府主导向市场主导转变的标志是 1998 年国务 院颁发《关于深化城镇住房制度改革，促动住宅建设发展的通知》。以停止单位建房，停止福利分房，推行住房分配货币化等措施，把住宅推向市场。 1998 年，房地产开发投资为 3614 亿元，投资增长率为 13.7 ％，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为 12.72 ％，商品房销售面积为 12185.3 万平方米，销售额为 2513.3 亿元，个人购房比重占 79.85 ％，住宅平均售价 1854 元/ 平方米，土地开发面 7730.1 万平方米。经过 5 年的运行，到 2003 年，房地产投资首次突破万元， 达到 10154 亿，投资增长率为 30.3 ％，占全社会固定资产投资的比重为 18.27 ％，商品房的销售面积为 33717.6 万平方米，销售额达到 7670.9 亿元，个人购房比重为 92.46 ％，住宅平均价为 2197 元/ 平方 米。土地开发面积 22166.3 万平方米 2. 在房地产连续 5 年高速发展的 背景下， 2003 年 8 月 21 日，国务院下发了《关于促动房地产市场持续健康发展的通知》（ 18 号令）。 18 号令是新一轮房地产市场宏观调控的起点。 （二）宏观调控的目标和措施是理性的 号令提出：要坚持和增强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业与当地经济和社会发展相适合，与相关产业相协调，促动社会经济的可持续发展，培育健康有序的房地产市场。这个宏观调控的总目标，反映了对中国房地产市场建设的理性思维，“三个基本”，因地制宜，可持续发展，健康有序，是理解和驾驭中国房地产市场理性思维的精髓。 2004 年，中央和国务院各部委出台的一系列有针对性的宏观调控措施，主要反映在两个方面。 紧缩“地根”。 2004 年 3 月 1 日，国土资源部发布了《关于建设用地备案制度执行情况的通报》； 3 月 16 日，国土资源部、监察部联合 发出了《关于继续展开经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法 监察工作的通知》，要求各地 2004 年 8 月 31 日以后，所有经营性土 地全部通过“招拍挂”出让。 4 月 29 日，国务院办公厅发出了《关于 深化展开土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》。明令“三 个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。 6 月 6 日发出了《关于控制房地产拆迁规模，严格拆迁管理的通知》。 10 月 28 日，国务院作出《关于深化改革，严格土地管理的决定》。 10 月 29 日，国土部修订《土地利用年度计划管理办法》， 11月 1日公布 《建设用地预审管理办法》、《关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知》（试行）， 11 月 9 日发布《土地市场治理整顿检查验收方案》。紧缩地根的一系列措施，是针对市场运行情况提出来的。 土地市场清理情况表明： 2004 年 7 月，全国情理出各类开发区 6866 个，规划面积 3.15 万平方公里 2，是 1993 年房地产过热时的开发面积 1.5 倍。 2000～2002 年，山东完成了 10 年的用地计划的 80％，浙江完成 了 99％；上海、江苏 5 年用完了 10 年的用地指标，深圳实行宝安、龙 岗的全部转地工作。征地、拆迁引发了各类矛盾，失地农民约4000 万 即使在如此强劲的宏观调控下， 2004 年土地购置面仍创造了历史的新高，达到了 39984.66 万平方米。 2. 紧缩银根。 2004 年 4 月 25 日，中央银行提升存款准备金率 0.5 ％， 4 月 27 日，国务院下发通知，将房地产开发项目资本金比例由 20％提 升到 35％。 6 月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》， 规范商业银行办理房地产贷款的业务流程，确定控制房地产贷款比例 不超过 80％，月还款收支比控制在 50％以内，月债务支出的比例控制 在 55％以内，房地产开发商自有资本比例不低于 35％。 10 月，银监会 出台《信托投资公司房地产信托业务管理办法》（征求意见稿），对 房地产信托经营规则监督管理、风险控制、处罚规则等作了规范。 10 月 29 日，央行上调存款利率 0.27 ％，年期存款利率由 1.98 ％提到 2.25 ％，年期贷款基准利率 5.58 ％， 2005 年 3 月 16 日，再调银行年 期贷款基准利率到 6.12 ％，个人住房贷款优惠利率由 5.31 ％调为 5.51 ％。对房地产的金融政策其直接效应是：从供给方面影响开发市 场，将房