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房地产估价师考试:案例练习( 1)
案例一:某商业楼建筑面积为 5000 ㎡,于 20xx 年 9 月 1 日开工, 20xx 年
3 月 1 日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为 xx 年。业主于
20xx 年 3 月 1 日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出
让,用途为商业,土地使用年限为 xx 年,自 20xx 年 3 月 1 日起至 20xx 年 2 月 28 日止。在 20xx 年 3 月 1 日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
(问题 1)采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应()
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
(问题 2)采用收益法估价时,下述观点不正确的是() A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为 20xx 年 3 月 1 日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题 3)估价机构评估出该商业楼在 20xx 年 3 月 1 日的公开市场价值为 4000 万元。近年来此类房地产的价格年均上涨 5%趋势仍将继续。另根据拍卖
行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的 70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。
A.2800
B.2940
1 / 3
C.4000
D.4200
(问题 4)假设在 20xx 年 9 月 1 日,业主委托某估价机构重新评估该商业
楼现时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 20xx 年 3 月 1
目的公开市场价值增加了 500 万元。下列表述中正确的是()
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押, 500 万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人, 500 万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该 500 万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该 500 万元可再次抵押
(答案 1) A、(答案 2)C、(答案 3)C、(答案 4)D 案例二:甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根
据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。请问:
1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
估价程序上应特殊注意:
1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘,估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。
2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示 7 日,并进行现场说
明。
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3)公示期满后,估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人,并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估机构确定。
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