XXXX杭州写字楼市场分析46p .pptx

2012年2月 杭州写字楼市场 写字楼需求演变过程： 企业发展初期，需要的仅仅是一个办公场地 产品表现为小面积类住宅化 企业发展壮大，需要树立企业品牌和形象 对地段，产品品质等展现企业形象办公需求 产品需求 企业发展 企业发展成熟、实力雄厚，需求开始多元化 去中心化，多元化，个性需求 影响办公发展的因素分析 杭州办公分布及其规律 典型办公物业运营分析 杭州办公市场供求分析 杭州办公市场总结及趋势分析 报 告 目 录 1. 影响办公发展的因素分析 通过大量案例总结，城市办公市场的发展一般经历四个阶段： 城市经济发展的初期，第三产业不发达，以垄断企业自建写字楼为主 非市场化时期 经济背景 第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达 供应 供应主体 大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位 企业自身发展需要 需求 客户特征 自用 大型国有企事业单位 外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分销处等） 产品 在当时：形象好、配置高，代表了业主企业的实力 投资 无 成交关键驱动因素 自用 良好的产品形象和品质 盈利模式 自用为主，其余对外出租 投资 无 阶段标志 垄断企业自建写字楼的建造 市场化启动期：标准化写字楼开始建造，办公多以类住宅（宜居宜办公）产品为主 市场化启动期 经济背景 私营经济、第三产业快速发展 供应 供应主体 开发商/企业自建并存 部分开发商由住宅转入写字楼开发 办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润 需求 客户特征 自用 商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等 产品 由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主 有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求 政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响 投资 少量小投资客 成交关键驱动因素 自用 办公物业形象 与住宅办公接近的使用成本 盈利模式 开发类写字楼以出售为主 投资 产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛较低 投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少 阶段标志 开发商进入写字楼市场 市场化发展期：产品多元化，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现 市场化发展期 经济背景 第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展 供应 供应主体 开发商逐渐占据主导 专业开发商出现，引导市场的发展 需求 客户特征 自用 一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业 客户逐渐按租金承受力分层 外地外资企业进入 产品 多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼 开发水平和产品素质快速提升 依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现 投资 中产阶级，对房地产投资有一定的认识 成交关键驱动因素 自用 一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低 中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感 盈利模式 出售为主 投资 城市经济发展对写字楼租赁市场的信心 投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现） 阶段标志 出现领先开发商和标杆项目 市场化成熟期：办公地段主导性弱化，分布分散化；客户充分细分，产品需求元化、个性化 市场化成熟期 经济背景 城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位 供应 供应主体 专业开发商为主 需求 客户特征 自用 一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等 个性化产品：企业会所等形式开始出现 产品 高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化 国际品牌与团队 板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立 项目开发方向主要由地段主导 投资 投资机构整购 财富阶层 成交关键驱动因素 自用 商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度 产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理 盈利模式 大部分持有出租，部分项目对外销售 投资 对固定资产升值保值、租金实现的信心 对实现长期稳定收益的信心 阶段标志 板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分、产品需求多元化个性化 影响城市写字楼市场发展的主要因素： 城市能级 按照城市的影响范围，城市可以分为全球性城市、地区型城市、区域型城市和本地型城市。城市等级越高，其写字楼市场的规模越大，本地型城市对高端写字楼的需求不高。 商务环境包括政策的透明度、政府的服务意识和服务效率。良好的商务环境将能够吸引企业进入，从而带动写字楼市场的发展。 现代服务业，尤其是金融业、专业服务业、房地产业、企业总部机构，是写字楼市场的主要需求来源，一个城市现代服务业的发达程度直接影响了对写字楼的需求。 产业结构 基础设施 人才基础 商务环境 包括对外