民法辅修试题(1).docx

民法辅修试题 案例1:某开发商甲将房屋卖给乙，合同约定，若逾期不交房，开发商将承担五万元的违约 金。合同签订后，开发商甲未在房产管理部门办理登记手续 ；此后，甲又将同一套房屋卖给 丙，并办理登记手续。 本案涉及的问题： 1、 乙签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效 ？乙要求甲承担违约金的请 求能否得到支持？ 本案中，甲乙之间签订的合同是双方真实意思的表示， 虽然没有办理登记手续， 仅表明不能 发生物权的变动。根据物权法十五条的规定，乙和甲之间签订的合同已经生效 ；乙要求甲承 担违约责任的请求将得到支持，甲将被判令支付五万元的违约金并赔偿乙的实际损失。 2、 乙能否主张甲和丙的合同无效 ？乙与甲先签合同，丙后签，但丙办理了登记手续，那 么丙是否对该诉争房屋享有物权 ？ 甲与丙之间签订的房屋买卖合同属于有效合同， 由于办理了登记，该诉争房屋的所有权属于 丙。 TOC \o 1-5 \h \z 3、将来遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利 ？ 乙为避免遭遇一房二卖， 将来在与开发商签订购房合同后， 应向登记机构申请预告登记， 预 告登记后，若开发商又将该房出售， 虽然其与购房者签订的合同可能有效， 但将不会发生物 权的效力。遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利 ？ 案例2：甲乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅，但产权证上的所有权人登记为甲。后夫 妻双方感情恶化，甲遂私自将夫妻共有的该别墅卖给丙。 丙在查询了房产登记部门的登记簿 确认甲是该房屋的所有权人之后，与甲签订合同。合同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登 记机构办理了房产登记。 乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处分夫妻共同财产，甲丙签 订的房产转让合同无效，丙应将该房产返还。谈谈你对该问题的看法。 答：由于甲乙是夫妻，而产权证上登记的房产所有权人是甲，根据《物权法》规定的不动产 登记生效原则，丙有充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产， 因此，其符合善意 的条件；第二，丙取得该房产支付了合理的价款 ；第三，已经办理了产权登记，完全符合物权 法关于善意取得的规定，丙取得房屋所有权。法院将可能判决驳回乙要求丙返还房产的请求。 案例3 : A房地产公司（下称 A公司）与B建筑公司（下称 B公司）达成一项协议，由 B 公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额 6000万元，8个月交工，任何一方违 约，按合同总标的额 20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金， A公司用其建 设用地使用权作抵押向甲银行贷款 3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证 方式未作约定。B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由 张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人 陈某砸成重伤，花去医药费 5000元。A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买 | 法;律/教育i网汇h总|了 1号楼101号房屋，预交了 5万元房款，约定该笔款项作为定金。 但不久，A公司又与汪某签订了一份合同， 将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房 的产权证办理给了汪某。 汪某不知该房已经卖给丁某的事实。 汪某入住后，全家人出现皮肤 瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中 未对化学指标作明确约定。因 A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对 A公司开发的商品 房行使抵押权。 问题：（1）若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自 己的抵押权？ （ 2） 丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求 A公司履行合同交 付房屋，其主张应否得到支持？为什么？ （1） 甲银行的抵押权标的为土地使用权，不包括商品房。物权法规定建设用地使用权抵押 后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。甲银行实现抵押权时可以将商品房一并处分， 但不能就商品房所得价款优先受偿。 （2） 不能得到支持，因为汪某已经取得商品房的所有权，不动产以登记作为物权变动的依 据。 案例4 :甲乙同为一单位职工，住的都是单位公房，后来，该单位对公房作了一次大调整， 将乙住的一套公房（两间平房带一个院子）重新分配给了甲， 并为甲办理了房产证。因为乙 在住该公房的时候，在两间半房后又接了一间，于是纠纷出现了：甲称 我有房产证”，要求 入住，乙称 这里有一间房子是我自己盖的 ”，拒不交房，因此双方诉诸法院。谈谈你对该问 题的看法。 乙方在甲方的院内土地上盖房屋， 这房屋也就是附着于甲方使用的土地上， 房屋 所有权与土地的使用权是不可分的， 也不能异其主。因而在这种情况下，该房屋 应为土地使用权人取得所有权。甲方取得该房屋的所有权是因乙方的财产添附在 甲方使用的土地上，因此甲方虽可取得房屋的所有权，但却应当给乙方以补偿。 案例