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仙林宝华地块投资分析 投 资 分 析 报 告 南京尊地房地产营销顾咨询有限公司 2007 年 8 月 8 日 报告总体结论 1、报告讲明 本报告中投资估算采纳假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售推测采纳市场比较法。运算时点为 20 07 年 8 月。 本报告所采纳的运算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及有关单位作决 策参考之用。在实际开发中按照实际情形作相应调整。 2、总体评判 句容宝华得天独厚的区位优势， 良好的自然生态环境， 都市综合配套功能进一步加大， 各项社会事业和谐进展， 将为本项目的进展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力， 以及“江苏高成” 优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。 按照本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供托付方参考： A、本项目用地区位理想，有相当的进展潜力，适合开发大型项目。 B、本项目开发低密度住宅为主的项目有较好的市场前景。 C、本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。 3、技术经济指标 要紧经济技术指标 总计 项目 数量 比例 占地面积 ( 亩 ) 700亩 其中：一期 240亩 34% 二期 244亩 35% 三期 216亩 31% 总建筑面积（ m2） 466620㎡ 容积率： 1 住宅（ m2） 419958 其中：花园洋房 242642.4 52% 联体不墅 130653.6 28% 独体不墅 46662 10% 商业及公共配套（ m2） 46662 10% 商业及公共配套包括 :售楼中心、办公区、幼儿园、社区配套商业、生活会所等非住宅建筑 ◆项目总占地面积： 700 亩，分三期开发，其中一期 240 亩，二期 244 亩，三期 216 亩。 ◆容积率 : 1 ◆建筑密度： 22 % ◆绿化率： 55.8 % ◆车位比例： 1：1 ◆项目开发周期： 4 年 ◆开发总成本： 15.39 亿元 ◆每平方米单位成本： 3297 元/平方米 ◆项目销售收入： 保守估量： 237042.95万元 一样估量： 262707.06万元 乐观估量： 288038.16万元 ◆总投资利润率： 保守估量： 45.38% 一样估量： 61.12% 乐观估量： 76.66% 4、结论与建议 本项目用地区位理想、有相当的进展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投 资价值和可观的经济效益。因此本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、排除或转 移风险并达到自身资源能够承担的程度， 该项目具有相当的可行性。 建设单位应抓紧筹集资金， 合理利用自有资金， 同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计， 在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制， 力争在 2008 年上 半年开工建设。 目 录 前言：研究结论 一、项目介绍 二、宏观社会经济环境研究 三、项目区位环境分析 四、目标客户群拓展建议 五、项目建议 六、项目投资估算及资金筹措打算 七、财务分析及财务评判 八、项目综合经济评判与建议 终止语：有关讲明及建议 第一章 项目介绍 一、项目背景及地块现状 1、项目背景 A、宝华镇位于句容市西北部 ,西距南京 23 公里 ,东至镇江 35 公里，南至句容市区 30 公里，北至长江龙潭港 6 公里， 312 国道、 337 省道、沪宁铁路穿境而过 B、宝华山境内有享誉东南亚的佛教名寺——宝华山隆昌寺及宝华山国家森林公园，生态完好，环境优美，地理位置优越，文化底蕴深厚。 C、政府打算结合宝华镇专门的景观文化资源，学习边城镇进展规划，同时利用与汤山镇、与南京接壤的地理 位置，大力进展地区度假休闲型房地产业，在以后的几年内，合理挖掘出宝华山及邻近的地块，打造出一块南京及 周边都市高端人群的养生休闲的生活胜地。 D、南京汤山镇由于其专门的温泉资源，使其成为一个全国知名的旅行胜地。随着旅行业的持续进展，带动了 地区房地产业的进展兴盛。近几年，随着东湖丽岛、城开汤山公馆等高端项目的开发，其也成为了南京乃至周边都 比较有名气的养生休闲居所，吸引着来自都市中的高端人群在此购置第二居所。 E、仙林新市区，南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积 80 平方公 里。是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以进展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代都市文明和绿色生态环境和谐进展的新市区。 F、宝华镇加快推进仙林大道、自来水、天然气建设步伐，确保年内实现与南京的无缝对接。尽快打通贯穿南北交通的南北通路。 G、宝华镇中的房产大部分都规划在仙林板块中。 2、宝华镇与周边城镇的关系 A、宝华镇与南京的关系：宝华镇属于南京都市圈