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关于房价上涨深层原因及对策的思考 过去 5 年，在国家房地产宏观调控下，房价一路上涨，目前房价处于高位运行。文章从土地制度、供求关系、住房保障制度、房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就抑制房价提出几点对策建议。 2009 年我国部分城市房价快速上涨 “，地王”不断涌现，已引起中央高度关注， “房价问题”成为 2010 年两会最热议话题。回顾自 2005 年以来的房地产调控，期间政府出台过“国八条”“国六条”“国十五条”等一系列政策文件，涉及 土地政策、税收政策、货币政策、住房政策等方面，但房地产调控却屡屡不见效果，房价仍步步高升，严重超出了普通家庭购房的能力。 剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。 一、房价快速上涨的深层原因 （ 1）地方政府过度依赖土地财政 1994 年开始我国实行分税制， 1994 年之前，中央财政 占整个税收中的比例约占 23%，1994 年实行分税制之后， 中 央财政占整个税收中的比例约占 50%，中央财政的比重急剧 增加，导致地方财政的比重急剧下降。而地方的城市建设等 各项事业的发展需要大量资金，土地出让金成为政府税收外 的重要收入来源。 根据 2010 年两会财政部提交的报告， 2009 年，全国地方政府的财政收入为 3.258 万亿元，其中土地出 让金收入为 1.591 万亿元，约占 50%，土地出让金已经成为 地方政府重要的收入来源之一。 2009 年土地出让总面积 20.9 万公顷，同比增加 38.3%,土地出让金收入同比增加了 63.4%， 总体看土地的价格呈上升趋势，这些推动了房屋成本的增 加。地方政府对土地出让金的依赖性比较强，繁荣的背后埋下了巨大的隐患，透支了百姓的未来。 2）土地出让制度导致“地王”频现 我国现行经营性用地都必须采用招标、拍卖、挂牌的方 式出让，其中拍卖是世界公认的最公平的方式，挂牌和拍卖方式都是价高者得。地方政府在利益的驱动下，为求土地收益最大化，几乎都采用挂牌和拍卖的方式，导致地价不断刷 新。据国土资源部统计 2009 年全国商品房用地出让交易中， 拍卖和挂牌出让方式分别占到交易地块总数的 18%和 80%， 而采用招标方式的仅占 2%。 在房价上涨的过程中，房价上涨诱导开发商高价拿地，地王不断产生；高地价又增加房子的成本，房价必然上涨， 两者相互推动， 螺旋上升， 最终恶性循环。 作为开发商来说，想拿地必须是竞拍最高价或挂牌最高价，否则就拿不到地，企业就无法生产建设。这种制度设计当初主要是考虑公平、 公正，杜绝权力寻租等腐败行为， 现在看来也存在一些问题， 亟待完善。 （ 3）刚性需求长期存在，投资投机需求严重，供需失 衡 基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道中，这些需求被急剧释放出来，恐慌性、被迫性购房比例相 当高。据国家统计局投资司公布， 2009 年全国商品房销售面 积 9.3713 亿平方米，比 2008 年增长 42.1%。 2009 年全国商品房销售额 43995 亿元，比 2008 年增长 75.5%。从数据来看，供给在增加，房价也在增长，可见需求大于供给。 还有一类是投资和投机性需求 ,在部分城市迅速增加， 新建小区的低入住率就足以说明这个问题。投机购房推动房价 虚高，抑制了弱势群体的合理住房需求，造成楼市供不应求的假象。大量游资投向房地产，给市场带来太多泡沫。上世纪 20 年代美国的房地产泡沫， 80 年代日本的房地产泡沫， 90 年代香港的房地产泡沫， 三次泡沫时刻提醒着我们， 房地 产投资投机将给社会带来巨大的危机，不加遏制将会重蹈上 述三者的覆辙。 （ 4）保障性住房体系还不健全 廉租房总量在增加，市场份额仍较小。我国廉租房体系 从 1998 年开始建立，据统计，到 2008 年底，通过新建、购 置廉租住房以及棚户区改造等多种方式，以实物方式解决了 多万户的住房困难。来自住房城乡建设部的数据显示，截至 2009 年 11 月底 ,2009 年全国新开工和通过各种方式筹集廉租住房 185 万套。按每套 50 平方米计算， 185 万套房相 当于 9750 万平方米，与 2009 年全国商品房销售面积 9.3713 亿平方米相比，占 1/10 左右。 11 年来，累计以实物方式解 决了 435 多万户的住房困难，按每套住 3 人口计算，累计解 决 1305 万人口住房困难，占我国人口的 1%，而新加坡 84% 的人口住在组屋。此外我国廉租房建设还存