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商品房预售制度 所谓商品房预售，是指房 ___ ___企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。 我国的商品房预售制度是从20世纪 ___开始逐步建立的。1994年7月施行《 ___城市房 ___管理法》。这部全面规范城市房 ___ ___的法律借鉴了 ___的房 ___ ___模式，正式确立了商品房预售制度。此后 ___《城市房 ___ ___经营管理条例》、 ___《城市商品房预售管理办法》、《城市房 ___转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。十多年的发展表明，这项制度对培育我国房 ___市场、推动房 ___业的发展起到了重要的历史性作用。国家 ___的资料显示：“xx年房 ___ ___资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房 ___ ___资金的43.1%，成为房 ___ ___的第一大资金。”我国房 ___业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房 ___商便于 ___，降低成本，预售房 ___明显低于 ___，也使得“望房兴叹”的 ___者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。 我国商品房预售制度自确定以来，其固然 ___了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房 ___金融分析小组在其对外公布《xx年中国房 ___金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房 ___商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为 ___销售。”虽然 ___旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。 笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面： 其一，存在着交易不公平现象， ___商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说 ___商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当， ___者与 ___商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中， ___者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下， ___商不仅能低成本使用银行资金、无息占用 ___者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给 ___者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款， ___商把 ___项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的 ___风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的 ___与协议、 ___和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的 ___者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任[2]。 笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度[3]，使得 ___能够轻而易举地转嫁风险，而 ___者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。 同时， ___渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等 ___方式，则被认为资金成本过高而为 ___商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。 其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房 ___业的门槛， ___商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备 ___地方 ___和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的`成功。这导致房 ___业聚集着大量的中小房 ___商，一些极差的房 ___公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房 ___业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊 ___的企业经营模式，大量低质 ___商充斥于房 ___市场。 笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由 ___职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致 ___商不惜以各种手段 ___土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给 ___者，因此我国房 ___业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。 同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房 ___会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且 ___主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售