第一章房地产市场调查与研究 .pptx

房地产市场营销;教 材;主要章节;第七章 房地产广告策略 第八章 房地产公共关系策略 第九章 房地产销售促进策略 第十章 房地产现场包装策略 第十一章 房地产尾房销售策略 第十二章 房地产营销与互联网发展;第一章 房地产市场调查与研究 ;第一章 房地产市场调查与研究 ;第一节 房地产市场调查的主要类型;一、服务于房地产投资方向决策的市场调研 ;一、服务于房地产投资方向决策的市场调研;一、服务于房地产投资方向决策的市场调研;二、服务于房地产项目运作的市场调研 ;三、服务于市场推广与销售的市场调研;第二节 房地产市场调查的主要方式 ;一、访问法 ;一、访问法;街头拦访地点选择;二、观察法 ;二、观察法;三、实验法 ;第三节 房地产市场调查的步骤和程序 ;二、决定收集资料的方法 ;广告代理商及各种广告媒体所发布的资料； 国内外大学的出版物； 各种基金会提交的研究计划及报告； 国内外公共图书馆所公布的资料； 公司本身拥有的各种资料。;2.原始资料的收集方法 最常用的收集方法有：访问法、观察法和实验法三种。;三、设计调查表;四、选 样;房地产商圈半径主要取决于“项目辐射半径”和“消费者购房半径”。 “项目辐射半径”就是指某个项目影响的范围，可以是特定的区域，也可能是某个城市。 “消费者购房半径”是指消费者在选择地产项目时考虑的地理范围。 ;项目知名度 项目规模 项目周边交通网络 项目档次及属性 ;收入水平 收入水平高的消费者，购房半径越大。 自由度 指消费者对每天24小时的自由支配程度。自由度大，购房半径越大。 时间价值 时间价值越大，购房半径越小。 工作地点 ;五、现场调查 六、资料整理与分析;客观、真实、准确地反映调查成果； 报告内容简明扼要，重点突出； 文字精练，用语中肯； 结论和建议应表达清晰，可归纳为要点； 报告后应附必要的表格、附件和附图，以便阅读和使用； 报告完整，印刷清楚美观。;第四节 调查问卷的设计 ;一、调查问卷的构成;二、问卷设计要则;4.可行性原则 问卷应保证被调查者愿意并如实回答问卷。 5.效率原则 选择最简捷的询问方式。 6.??块化原则 即将问卷划分为若干个功能块，每个功能块由若干道题构成。;三、问卷设计技巧 ;1.问句的设计技巧 ;1.问句的设计技巧 ;（3）避免提断定性的问题 例如，“您打算什么时候买房子？” 可以设一过滤性问题“您有买房子的打算吗？” 如果被访者回答“有”，可继续提问，否则就可终止提问。;（4）避免一问多答 例如“您家人是否使用公共交通工具外出？” （5）避免带有导向性的问句 例如“大部分认为建筑设计上的欧陆风已经过时，您对此有何看法？” ;（6）避免使用双重否定的问句 例如“在物业管理费中不必包括电梯维护费，您同意吗？” （7）避免敏感性问题 例如“据您推测，您的朋友月收入是多少？” ;（8）问句要考虑时间性 例如“您去年家庭生活费支出是多少？” 应该问：“您家上月生活费支出是多少？” （9）拟定问句要有明确的界限 如年龄，收入等 （10）注意提问的顺序 由简单向复杂逐渐深化，条理清楚;2.答案设计技巧 ;答案设计的基本方法 ;3）顺位法 请对下面列出的五类房地产广告排序： ①电视广告 ②报纸广告 ③广播广告 ④路牌广告 ⑤杂志广告 按您接触的频率，由高至低排序； 按您的印象，由浅至深排序； 按您信任的程度，由大到小排序。 ;4）回忆法 “请您举出最近一个月在电视广告中出现过哪些楼盘的广告。” 5）比较法 就房子本身而言，您认为下列每一对因素中哪一点比较重要？ ①外观设计、室内设计 ②朝向、通风 ③景观、采光 ④工程质量、配套设施（每对只选一个）;答案设计时应注意的事项 ;2）答案需互斥 在设计答案时，一项问题所列出的不同答案必须互不相容。 例如，“您平均每月支出中，花费最多的是哪项？” ①食品 ②服装 ③书籍 ④报纸杂志 ⑤日用品 ⑥娱乐 ⑦交际 ⑧饮料⑨其他 答案中食品和饮料、书籍和报纸杂志都是包容关系。;3)定距、定比问题的答案设计 在研究每月工资收入或女士年龄时，如需了解准确数字，则可采用填入式， 即“您每月工资收入是 元” “您的年龄是 岁” ; 但这类敏感问题，为消除采访者的顾虑和便于统计，通常采用定距或定比的答案设计。 ①200元以下 ②200-400元 ③400-600元 ④600-800 ⑤800元以上 划分档次不宜太多，档次的范围不宜太宽;4）注释和填答标记应恰当。 5）避免问题与答案不一致，即所提问题与所设答案应做到一致。 “您打算购买多大