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集团档案编码:[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
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长城大厦行销企划书项目定位
长城大厦行销企划书项目定位
一、立地条件分析 24
二、项目优劣分析 27
三、产品定位 28
四、目标客户定位 29
五、面积定位 29
六、价格定位 30
一、立地条件分析
(一)项目概况
位于凯旋路轻轨明珠线,延安高架中山北路中间,项目东面为凯旋路,南面是白兰路,两侧为中山西路,北面是曹杨路。华东师范大学和长风公园就在该地块的南面。
(二)项目技术经济指标
基地面积:11600平方米
容积率:
总建面积:88000平方米
(三)地块环境概述
在该地块的东、西和北三个方向上主要是当地的一些居民区,如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等,由于建筑风格一般,所以景观不佳。只有南面距华东师范大学一站路,而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上,所以该地块的南面景观相对较好。
(四)环境卫生、社会治安情况
1、环境卫生情况
据悉本地块原本是拆迁地,不会给本地区遗留下什么污染问题。但该地块的东西两侧分别是轻轨3号线和中山西路主干道。来往车辆较多,造成很大的噪音和空气污染。地块周围的社区居民多为当地的居民,其附近道路环境卫生一般。
2、社会治安状况
本地块处于普陀区的中山西路旁,周围居民多为本地上海人,治安形式较好。
(五)地块周围的交通条件
1、环临的公共交通条件
本地块两面为中山西路,是上海市区内环线的主干道,公交线路较多,车流量很多,有876、、224、143等多条公交线路。(详见下表)
路面
起点
终点
途经车次
地块所处站名
备注
中山西路
凉城新村
怒江路
876
曹杨路
6:13~20:53
宜川路
冠生园路
224
曹杨路
5:42~22:52
龙华南路
大渡河路
44
曹杨路
5:05~23:52
曹家渡
丰庄
143
曹杨路
6:08~23:08
管弄路
新泾新村
846
曹杨路
6:09~18:39
西区火车站
上体馆
924
曹杨路
6:16~19:26
西体育会路
茅台路
829
曹杨路
6:09~22:39
襄杨西路
建德花园
94
曹杨路
4:39~23:49
中华新路
新泾五村
216
曹杨路
5:10~23:05
公兴路
虹桥镇
69
曹杨路
6:24~23:24
永和小区
钦州西路
609
曹杨路
62:6~22:56
公兴路
仙霞路
309
曹杨路
夜间24:22、1:02、1:42、2:27、3:17、4:02
(资料来源:星观达阵研展部)
2、临近轻轨三号明珠线和延安高架
本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口,交通十分便利,这也是本项目的最大优势。
3、交通条件综述
环临地块的公共交通极为便利,而且紧邻轨道交通线,因此,该地块应充分利用交通极为便利这一优势。
4、配套设施
菜市场:本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场
商店、购物中心:华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场,购物十分方便,但除华联吉百威外,其他均有一些距离。
小学:有沙田小学等多所学校。
中学;兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中(重点高中)。
医院;普陀区医院、长风医院等。
体育娱乐设施:有华东师范大学、普陀区体育馆、普陀区图书馆和文化宫等,地块旁边有一个中运桑拿健身中心。
银行、邮局、酒店:本地块附近,工商银行、建设银行等近在飓尺,地块对面是国家邮政局研究所,酒店有百姓人家大酒店、中运上海菜酒店、金大洋酒店等。
其他:本项目地块附近有印钞大厦,还有复兴大药房,蛋糕店等种类繁多的店铺,普陀区土地管理局也在旁边。
配套设施综述:
本项目所处地段是居住人口比较集中的区域,各种的生活配套设施比较完善,衣、食、住、行等都可以满足居民的需要。但从消费的角度看,本地块周边明显缺乏大型高档次的购物中心,所以本项目的规划中,可以把一楼的裙楼的一部分做成大规模和高档次的购物中心,以满足一些高层次消费者的要求,提升附近商业氛围。
二、项目优劣分析
优势分析
交通条件:本项目位于内环线的主干道中山北路和轻轨3号线的中间,中山西路有公交线十多条,轻轨3号线近在咫尺,规划中的地铁R3、M6号线也由东面经过。综上所述,该项目的交通条件优势,将成为本项目的一个卖点。
周围配套设施:中山西路项目所处地段,是普陀区大型的居住区,附近的配套设施比较完善,银行、中小学等等,一应俱全。这样不仅能够减少项目配套设施的建设投
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