附房地产新政分析研究课题.ppt

1.4 房地产投资 ;1.5 房地产泡沫概述;1.5.2 房地产泡沫的成因;⑻ 政策因素;1.5.3 房地产泡沫问题的解决办法; 房地产泡沫挤压法指的是通过降低房地产的市 场价格来降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。挤压法采取的措施主要增加供给和限制消费两类。增加供给的措施主要有增加土地供给，增加中低价格产品的供给，限制消费的措施主要有增加消费税费、限制房地产金融等。这两类措施往往可以综合使用。 ; 房地产泡沫吸收法指的是通过提升房地产内 在价值方式降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。 吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观经济环境、优化房地产产业环境和优化房地产市场运行，这些措施的实施能提高房地产的内在价值，使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理预期，获取房地产收益的风险相应降低，房地产泡沫程度下降。 ; 房地产泡沫转化法指的是降低社会资源 在房地产行业配置、将资源从房地产行业转化到其它产业领域，从而降低房地产泡沫的方法。当房地产泡沫到一定程度后，整个行业的收益风险比下降，市场的自发力量将引导资源由房地产行业转移到其它收益风险比更高的领域。在市场机制失灵时，也可以使用政府调控的手段促进这种转化。金融市场的兴旺和产业投资机会的增多，无疑能引导资金从房地产领域转移出去。在实现房地产泡沫转化时，可以采用市场和行政相结合的手段，但市场手段应该占主导地位。 ; 综合法指以上三种方法的综合使用。 当房地产泡沫比较严重，特别是出现泡沫经济时间，或者要求在短期内减少或消除房地产泡沫时，可以采用综合法。 ;1.5.4 其他国家或地区的房地产泡沫;; 据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后日本地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏账至少高达6000亿美元，日本从此陷入通缩深渊。 ; 日本国土交通省2006年3月23日发表的今年1月1日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4．5％，商业用地价格同比下跌了5．6％，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平。商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低水平。　 日本国土交通省公布的这些数据表明，日本不动产市场虽然经过了长达14年的艰难调整，但不动产泡沫至今还没有被挤干，使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。 ;2. 各界对房地产发展形势研判的差异 ;正方（代表人物）：学者 ——走入迷途的中国房价 卖掉上海可换大半个美国 ;房改新政;2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》; 2005年5月9日，七部委联合施行房地产新政，即《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》; 2005年5月27日 ，《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》 ;国六条;(三) 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长 (四) 进一步整顿和规范房地产市场秩序 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 (五) 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 (六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 ;2006年5月29日，九部门分布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 ——国六条细则;2006年房产政策汇总;调控效果？？;房改新