住宅小区物业管理调研报告.docxVIP

PAGE / NUMPAGES 住宅小区物业治理调研报告 为了提升我县城市品味，着力加强县城小区物业治理，使我县真正成为休闲、宜居、旅游县城。在9月至10月间，县政协组织部分政协常委、委员以及县社区办、县房管局、县城管局等部门组成调研组，实地考察我县“好、中、差”多个小区物业治理情况，多次召开座谈会，听取小区业主和物业治理公司负责人的意见建议和县房管局对全县小区物业运行情况作的全面汇报，现将调研情况报告如下： 一、县城居住小区基本情况 县城小区建设形式：一是商品房开发小区：该类小区占县城小区数量多，初步统计约有115个，22945套，其中200户以上的小区有47个，通过开发程序基本形成封闭式小区，其硬件、设施、环境及治理要优于其他小区，有物业治理服务的基本上集中在这类小区。二是单位集资房小区：实施住房制度改革后，为解决干部职工住房问题而实施的全额集资建房形式而形成的小区，也是县城建成最早的小区，大部分是在单位院内，初步统计有64个共4413户。该类小区规模较小且硬件设施、环境稍次于商品房开发小区，此类小区基本由产权单位治理，随着我县城市改造升级和棚改的推动，此类小区的数量正不断减少。三是合资建房、自建房小区：实施土地出让招拍挂前，县城有相当一部分居民通过合伙或拍卖形式取得宗地建成住宅而形成的小区。这类小区数量不多但大多住房已出租，居民不少。尽管政府在前几年出资对该类小区实施道路、水电、雨污网、简单绿化改造，但该类小区因基本上属于开放式小区，难以实施封闭式治理，因此成了县城最难治理的区域。四是保障房小区:这是政府为解决我县低收入住房困难家庭而出资建成的居住小区，大约有5800余套，该类小区设施、环境较为完善，但居住人员均为低收入家庭。目前由房管部门委托物业企业实施物业治理。 小区目前治理模式：一是物业治理模式：商品房开发小区由房管部门通过预售许可证及办证环节强制实施物业治理，该类小区在交付使用三年内基本都由物业企业实施治理，行业主管部门与小区业主及业主委员会共同监督物业企业的服务行为。在治理过程中，大多数规模小的小区物业企业因收费低，部分业主欠费不交等各种原因而先后撤离小区，撤离后小区业主自行请人治理。目前县城规模较大及新建成小区均由物业企业实施市场化服务治理，全县有37个小区执行物业公司服务治理。二是业主自治治理模式：小区业主或业主委员会自行聘请保安、保洁及维修维护人员对小区实施治理，目前县城大部分小区是实施此类治理模式，此类治理模式收费较低，治理手段简单，基本达到保洁及简单的维修维护层次治理要求，全县已有78个小区选举产生了业主委员会，业主自治小区有69个。三是社区及环卫共同治理模式：该类小区均为开放式，房屋分散的建筑组成，大多数业主是通过合资建房形式取得房屋所有权，该类房屋主要集中县城新华路两侧和赣江大道东段四面。该类小区因无法实施物业治理，也无法成立业委会进行自治治理，目前基本是由政府出资委托县环卫所进行保洁服务。 二、存在的问题 近段期间，全县通过创建全国卫生城市、全国文明城市等活动，城市治理水平得到了很大的提升，市民素质不断提高，小区治理随之得到了改善，从无物业到有物业，从无序到有序，小区居住环境不断好转。但是小区治理仍然存在一些问题和难点。 1.大局意识不强。从全县现有的商品房开发小区、单位集资房小区、合资建房开放式小区和保障房小区等有179个小区中，能成立业主委员会的有78个，占43.5%，有物业治理公司的37个，占20.6%，由业委会自行治理的有69个，占38.5%。从以上数据分析，已成立业主委员会的、有物业公司进入治理的或业主自行治理的只占总小区的少数，说明居民和物业治理公司之间维护大局的意识还不够，建立健全物业治理工作联席会议等综合协调机制不完善，业主的应尽义务不到位、物业公司治理职责不到位等问题引发矛盾，部分物业公司过度追求利益，不按协议规定提供相应服务。如小区设施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及时维修，以及乱停车造成行车难、停车难等，造成业主不满足，诱发业主群体性上访。 2.小区配套设施不完善。我县2021年以前开发的商品房小区配套设施不完善，如社区用房、业主活动用房基本上都没有配置，小区的健身器材、安防系统、门禁系统、运动场等设施因年久失修大多损毁严重；小区停车位数量不够，无法满足需求；电动车棚、充电设备不完善，导致业主私拉电线进行充电，造成极大的安全隐患；地下雨污管网堵塞严重，污水四溢。这些都影响了小区业主的生活品质，带来了治理上的困难。 3.物业费标准不一，缴费率较低有待提高统一。我县物业费标准及收缴率一直在较低位停留，部分小区还是使用2021年省物价部门发布的物业费收费标准，随着物价及人工工资的不断上涨，物业费标准却一直没有调整，如井冈春天物业费是2021年定的0