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景德镇项目
市场可行性研究及定位报告;做活开门子广场南路项目的六大方略;前 言;第一章、市场调研精要
; 我们的商业要想成功,首先要了解我们所面临的市场环境? ;1.1 城市印象(1.a);Keywords:
陶瓷研发、生产、销售、进出口
文化资源、美学、艺术展示交流
生态旅游、境内外旅游、专业考察
现代服务业、休闲产业、商业交易
;1.2 城市印象(2.a);全世界、全国范围的瓷器交易中心之一;前9个月,全市居民消费价格总指数为106.9%,比前8个月降低了0.3个百分点,涨幅也低于全省平均水平;
其???,1—9月份,景德镇全市社会消费品零售总额达到70.6亿元,同比增长23.5%,城镇居民人均可支配收入达12441.39元;
;Key words:
居民消费力仍保持良好稳定;
消费结构升级,恩格尔系数下行明显;
城市第三产业规模迅速扩大带动非消费性支出放大;
非消费性支出和文化休闲性消费需求上升;;3.1 房地产市场投资;Key words:
市场投资环境良好,房地产开发信心较足;
房地产及商业发展速度急遽提升;
商业地产供应量增大,去化率较低,去化价格相对较低;
商品住宅供求关系基本平衡略供大于求。;3.2 住宅市场现状;Key words:
畅销住宅面积在(90-110㎡ )和(60-80 ㎡ )之间;
销售主力价格区间在2800~3000和3800~4100元(精装修)/ ㎡左右;
政策性住房预计上市体量和速度会对商品住宅市场产生一定影响;
;
;Key words:
对居住品质的需求逐步提升;
舒适度较高的住宅成为畅销产品;
定制化产品对特定人群仍保持良好吸引力;;4.1 现有商业业态;Key words:
现代商业发展呈刚起步阶段,未来发展空间巨大;
商业形态混乱,同质化竞争现象严重;
处于传统商业向现代商业升级过程中;
;4.2 市民消费行为心理剖析 ;Key words:
消费呈年轻化,易于接受新鲜事物;
消费行为不成熟,易于被市场所引导;
消费能力两级分化严重,高端市场机遇与挑战并存;;4.3 景德镇的中心商圈;Key words:
现有商圈容量已然饱和,商圈扩容或附属商圈崛起成为必然;
商业建筑业态趋同,大型商业经营业态趋同;领导性、特色性、
主题性商业综合体发展阶段较低;
商业业态杂乱、与多样性并存;竞争激烈,新商业发展必须学会
直接嫁接与研创;;4.4 景德镇商业现状(1);4.5 商业问题分析(1);未能充分了解商业地产的复杂性
商业地产的复杂性在于,必须长期持有、而且需要大规模持有,逐步发展,从而降低商业风险,它是和地价联系在一期,是和客户的消费习惯联系在一起的;
缺乏专业人才调控
商业运营是个长时间的过程,需要有统一的招商管理、统一的业态规划、统一的服务,没有专业人员的把控,就容易造成经营混乱、档次偏失、品牌冲突等局面.
;本 章 小 结;第二章、项目资源解析; “旅游产业、陶瓷”是景德镇商业发展的不变核心。我们项目要想成功就只有两条路选择:
;“厮杀红海”:其核心就是“整合资源、借势发展”
即整合所在商圈内所有可以整合的资源、借助与周边商业、环境、交通等进行最优化组合和联通,通过主题化、专业化的升级,提高项目的核心竞争力,从而成为商圈内的成功者,领导者,称霸红海;
“突围蓝海”:其核心就是“勇于创新、奇兵出击”
即从商业模式与城市支柱产业发展等为出发点,寻找其中的空白点、差异化,在通过与现有资源进行创新性组合,适当的市场探索和培育,开拓全新的市场和经营模式,从而成为新型商业模式的开拓者、寻宝者中的第一人,获得高额回报;;1.项目基本概况;2. 周边主要商业;3.1 项目所在地块及商业分析 ;Keywords:
丰富的周边资源,为项目打造、升级商圈提供了有力支撑;;4. 项目SWOT分析;5.1 我们的运作思路1;5.2 运作目标;5.3 我们的运作思路2;5.2 运作目标;Brain;小 结;第三章、项目产品定位; 景德镇丰富的人文与旅游资源,在城市发展“传统陶瓷业与新型工业化”的背景下,需要有一个满足休闲及精品购物要求的场所;需要一个能够符合城市产业个性的商业模式;
那么怎样的商业才是景德镇现代商业所需要的?;1. 对现代商业的认知;2. 我们的商业定位前提;3.1 商业定位方案(一);3.2 方案(一)市场依托;3.3方案(一)客群定位;五大步骤;3.5 方案(一)商业业态组合建议;3.6 方案(一)商业业态组合补充;方案(一)小 结;4.1 商业定位方案(二);城市发展,满足国际地位需求
商圈发展,满足新兴业态需求
产业发展,满足经济增长需求
艺术发展,满足文化交流需求
满足城市核心竞争力,做增量市场;4.3 方案(二)客群定位;4.4
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