东莞莲湖山庄别墅项目营销策划全程方案222页2007年16m.ppt

莲湖山庄营销策划思考;序;初见山湖;又见山湖;山湖之间;瑞峰研判——; 在东莞做豪宅，我们面临怎样的局势，如何破局，项目怎样定位才能立市？…… ——带着这些问题，我们展开项目的营销策划思考——;局 之宏观;东莞宏观经济环境;经济概况;产业结构;消费力;东莞城市发展格局简析;东莞在珠三角的城市地位;珠三角1小时生活圈和轻轨交通;城市格局：一心两翼 三位一体;东莞房地产市场概述;*;房地产开发势头不减;施工面积过大，消化压力加剧;房地产需求旺盛;销售均价持续增长，07年增速加快;户型面积向舒适型过渡;城区、镇区两相繁荣;别墅市场量价配合;东莞房价的洼地效应;房地产宏观政策分析;*;06-07最新政策解读：;房地产政策分析;东莞别墅和洋房升值效应对比;深圳别墅和洋房升值效应对比; 宏观局势似乎有利于本项目的高端定位方向，我们还必须了解我们的竞争环境，以寻求项目发展的空间——;局 之中观;东莞的豪宅片区;竞争环境分析\片区项目;竞争环境分析\板块分析;竞争环境分析\板块分析;竞争环境分析\板块分析;竞争环境分析\板块分析;竞争环境结论;破;项目辐射区域范围;项目周边区域通达性评估;项目辐射范围初判;项目辐射镇区经济实力;长安市场分析;长安地理位置;长安经济概况;长安经济概况;长安经济概况;长安房地产概况;长安房地产市场概况;大岭山市场分析;大岭山经济概况;大岭山经济概况;大岭山经济概况;大岭山房地产市场概况;大岭山房地产市场概况;小结;厚街市场分析;厚街经济状况;厚街房地产市场概况;厚街房地产市场概况;小结;虎门市场分析;虎门经济状况;虎门房地产市场概况;虎门房地产市场概况;小结;深圳市场分析;区域分析结论;明;区域价值发现;区域价值发现;区域价值挖掘;区域价值挖掘;区域价值核心点;区位价值挖掘;区位价值挖掘;区位价值挖掘;区位价值挖掘;区位价值挖掘;区位价值核心点;项目地块价值;项目地块价值;项目地块价值;项目地块价值;项目地块价值核心点;项目价值归总;“半山”的豪宅价值;国内“半山豪宅”代表;国际“半山豪宅”代表;本项目满足“顶级毫宅”条件;立;项目六维价值分析;项目六维价值分析;项目价值整合???式;项目价值赋予;项目定位;目标客户定位;目标客户定位;核心目标客户表现特征;核心目标客户心理需求;由此可见，财富阶层对别墅的需求， 已不仅仅是一个奢华的大房子 而是一种 占稀缺景观，享尊崇服务 有品质格调，藏人文积淀 能彰现身份，具社交氛围 的国际化生活圈…… 即一个： 融稀缺性资源及国际化生活方式为一体的 高品质居住社区;地位+思想+财富+社交;形象定位; 清晨，当第一缕阳光洒向屋顶，窗外山景蒙蒙， 峰间白云环绕，晨露轻吻绿韵，幽静山野间，来一 场与自然的纯粹对话……; 午后，阳光透过树林的间隙筛出一片绿荫，松鼠在林中飞快的穿行，鹭鸟在水边展翅嬉戏，微风中，一湖清水泛起涟漪……; 入夜，月朗星稀，神秘山景依稀可见，在湖边，就着月光聆听生命的天籁之音……;一栋生态别墅，一种森林生活！;形象演绎/国际化社区;形象定位;形象定位;项目整体属性定位;产品定位;项目规划建议;项目规划设计战略目标;项目整体规划思想;项目整体规划思想;地块价值研判;地块价值研判\项目东部;地块价值研判\项目西部;项目正南侧是厂区，对项目造成相当大的视觉干扰和噪音污染，因此地块正南及东南的居住价值最低； 西南侧与山体有联结，相对价值得到提升，但资源性仍不够高。;西北侧是山体，且整体位于项目最高位置，又临水面，因此价值最高； 正北面是山体，景色较好，但是山上有一小片墓地，需要加以处理； 项目东北侧是新力鞋业和新开道路，价值一般。; 根据上述分析和地块内部的地势、水景资源，我们将地块内部分为不同的价值区间，以便于规划布局。 高价值区：背山面湖，山景资源最佳，覆盖率低，资源独享性高； 中高价值区：有地势高差，东面是湖泊，覆盖率相对高； 中价值区：有一定地势高差，局部受工厂影响； 中低价值区：地势平坦，北面靠山，南面有湖，工厂影响不大，但受东侧地块产品以及主入口影响较大； 低价值区：地势平坦，临近工厂，视觉影响严重，景观面较差。;整体规划体系;产品轴线;产品分布;产品分布\高价值区域;产品分布\中低价值区域;产品分布\低价值区域1;产品分布\低价值区域2;容积率分布;交通轴线;交通轴线\主入口的选址;交通轴线\内部动线;景观轴线;景观轴线;公建配套;公建配套分布示意图;公建配套形成了“一二三四”组合： 一个帆船码头 两处活水泳场 三所主题会所 四大休闲公园;公建配套\帆船码头;公建配套\活水沙滩泳场;午后阳光，懒懒地洒在池面上； 投身池中， 活水的清凉，沁入肌肤，直抵心房 ;1、水上咖啡厅 凌驾于湖面之上的咖啡厅，在品尝美