[土地估价师考试密押题库与答案解析]市场比较法、收益还原法.docxVIP

[土地估价师考试密押题库与答案解析]市场比较法、收益还原法 [土地估价师考试密押题库与答案解析]市场比较法、收益还原法 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]市场比较法、收益还原法 市场比较法、收益还原法一、单项选择题问题:1. ______又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似土地资产进行比较，对这些类似土地资产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。A.假定法B.估计法C.市场法D.剩余法答案:C问题:2. 在实际的土地交易过程中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。这属于______的基本情况。A.急于出售或者购买情况下的交易B.受债权债务关系影响的交易C.相邻地块的合并交易D.交易税费非正常负担的交易答案:D问题:3. ______是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。A.土地使用情况修正B.土地使用年期修正C.土地还原率修正D.土地年期修正答案:B问题:4. 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/m2、875元/m2、900元/m2，建筑容积率分别为5、3.5、3，若其他条件相同，则购买者会优先选择______。A.甲宗地B.乙宗地C.丙宗地D.甲宗地、乙宗地任选其一答案:A根据土地单价和容积率求出三宗土地的楼面单价进行比较。甲：1200/5=240元/m2；乙：875/3.5=250元/m2；丙：900/3=300元/m2。购买者会优先选择甲。问题:5. 欠债到期，无奈只有出售土地使用权来偿还。在这种情况下的土地交易价格往往是偏低的，属于______的基本情况。A.受债权债务关系影响的交易B.急于出售或者购买情况下的交易C.有利害关系人之间的交易D.交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易答案:B问题:6. ______是在完成了土地征收，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。A.熟地B.生地C.毛地D.净地答案:B问题:7. ______一般为估价作业日期以后某一时点，建设用地使用权出让价格的评估和确定，是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。A.估价时点B.估价时期C.估价期日D.估价日期答案:A估价时点一般为估价作业日期以后某一时点，建设用地使用权出让价格的评估和确定，是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。问题:8. 在某不动产总价值中，地价占40%，建筑物价值占60%，土地和建筑物的还原率分别为6%和8%，则综合还原率为______%。A.6.5B.7C.7.2D.6.8答案:C根据综合还原率公式：r=(r1L+r2B)/(L+B)，综合还原率=(40%×6%+60%×8%)/(40%+60%)=7.2%。问题:9. ______是指待估宗地所在区域土地的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水平产生影响的因素。A.地理因素B.效益因素C.成本因素D.区域因素答案:D问题:10. 估价人员在运用市场比较法进行土地评估的过程中，如果估价案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近，可以称为两者处在______。A.类似的区域或同一供需圈B.接近区域或同一供需圈C.相同的区域或同一供需圈D.接近区域或相似的区域答案:A问题:11. 有一比较实例2010年5月20日的土地价格为380元/m2，同一城市此类地价指数以2010年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较实例于2010年12月20的评估价格为______(保留到小数点后一位)。 A．402.8 B．403.38 C．407.4．D．406.6 答案:D根据所提供的指数，找准基数，修正为现时价格。2010年12月20日的评估价格为380×(1+1%×7)=406.6元/m2。问题:12. 在市场法评估过程中，自然因素条件好的区域______。A.地价水平平衡B.地价水平一般C.地价水平高D.地价水平低答案:C问题:13. 土地面积是由______决定的，不同用途的土地对面积的要求也是不一样的，面积过大或过小都会影响到土地的利用效果。A.土地的大小B.土地的用途C.土地的范围D.土地的区域答案:B问题:14. 某类房地产的需求价格弹性系数为2，当价格为5000元/m2时，某地房地产市场需求量为80m2，若价格下降1