华菱总部基地项目物业管理实施方案.docVIP

华菱总部基地 物 业 管 理 实 施 方 案 房地产E网 / 物业经理人 / 制作时间: 2010年8月30日 房地产E网 / 范文吧 / 目 录 第一章 概述 一、项目基本情况 二、服务范围 三、制订的基本原则 ①分阶段设计的原则；②分区域管理的原则；③高标准的原则；④统一管理的原则；⑤定员对应标准的原则 第二章 项目前期管理（办公区、生活区） 一、前期介入 二、开荒清洁 三、项目接管及入伙入住 第三章 办公区物业管理（进入正常阶段） 综合管理服务 共用部位、设备设施日常运行、保养、维修服务 公共区域清洁卫生服务 公共区域秩序维护服务 公共区域绿化日常养护服务 会务管理服务 人员编制及人员素质要求 第四章 生活区物业管理（进入正常阶段） 综合管理服务 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务 公共区域清洁卫生服务 公共区域秩序维护服务 人员编制及人员素质要求 第五章 应急管理 群访事件的应急处理 公共卫生事件应急处理 停电应急处理 停水应急处理 灾害及恶劣天气时的应急处理 电梯故障应急处理 消防火灾应急事件处理 失窃应急处理 第六章 其他服务 便民服务（特约服务） 社区文化 窗口、会所管理的管理 租赁服务 第七章 几点建议 第一章 概 述 第一节 项目基本情况 一、项目基本情况 华菱总部基地位于省政府西侧湘府路与新联路交汇处。项目容积率2.0，绿地率42.73%；总用地面积50441.92㎡，实际用地面积41544.19㎡；总建筑面积113552㎡。由办公区（写字楼6层，办公楼12层，商务楼18层）、生活区（7栋16层高层，230套）住宅和新联路临街商铺组成。规划停车位644个（其中办公区229个，生活区362个，地面53个）。 1、建筑面积 ①住宅面积41473.22㎡，230户；商铺、会所使用面积10727㎡，其中会所纳入1908㎡按地面的面积分摊到办公区和生活区；商铺面积8819㎡纳入生活区。 ②办公区面积合计37406㎡：办公楼14732.38㎡,写字楼5284.73㎡,商务楼16983.29㎡，连廊面积405.6㎡。 ③地下车库面积31033.4㎡：办公区地下14611.79㎡，生活区地下室16421.61㎡)。 ④绿化面积17751.83㎡。 2、设备设施 电梯共25台：住宅部分14台（18站）；商务楼5台（3台8站，2台20站），写字楼2台（8站），办公楼4台（14站）。 10KV高压配电室，采用双回路供电。下设3个变电所、1台400KW的柴油发电机组和2台160KW战时柴油发电机组，每个变电所均设置2台630KVA的变压器（SC11-630kVA）。 办公楼地下室一层设置200立方的生活水箱，生活水泵4台（为恒压变频给水设备）。 消防水池：生活区B3栋和办公区商务楼屋顶各设18 m3屋顶消防水池，地下消防水池864m3。 办公区化粪池3个，生活区化粪池6个。积水井排污泵37台。 消防设备： （1）、 办公区消防栓165只，消防箱165只，灭火器161只，编址点型光电感烟探测器1297个，编址点型差定温感温探测器198个，非编址点型差定温感温探测器623个，喷淋头4059个。 （2）、生活区消防栓42只，消防箱42只，灭火器42，编址点型光电感烟探测器49个，编址点型差定温感温探测器27个，非编址点型差定温感温探测器782个，喷淋头1836个。 室内室外消防主泵共4台、室内室外消防主泵稳压泵共4台、喷淋泵2台、喷淋泵稳压泵2台。 弱电系统：机房工程、计算机网络与安全、综合布线、多功能会议、安全防范（其中监控摄像头245个)、一卡通、可视对讲、背景音乐与广播、大屏幕电子显示、一体化集中监控管理系统。 办公楼会议室：12楼董事长会议室、11楼集团会议室、4楼阶梯会议室、4楼多功能会议室、3楼视频会议室，另外还有14个小会议室。 供暖热水空调系统: 开利19XR5555457DHS离心机1台、开利30HXC350B螺杆机1台、富一士特BOV2000真空热水锅炉1台、富一士特BOV1300真空热水锅炉2台，还有4台冷却泵和4台冷冻泵，4台冷却塔置于办公楼顶楼，空调热水泵3台，采暖循环泵3台，热水循环泵2台。 二、物业管理服务范围 综合管理服务； 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务； 公共场所和管理区域的清洁卫生； 安全、保卫服务； 会务服务； 其它服务 第二节 制定物业管理实施方案的基本原则 1、分阶段设计的原则：按项目进度，分为前期管理与正常管理两个阶段，分别设计服务内容、要求及人员编制。 2、分区域管理的原则：根据办公区和生活区不同需求，分别制定物业管理方案。 3、高标准的原则：办公区按“国优”管理标准、