广东中山东凤凯盛广场购物中心项目前期销售及招商策划.pptx

中山·东凤·凯盛广场前期销售及招商策划报告; “你卖的不是一个钢筋水泥的商铺，它一定承载了一个很完备的商业计划，你的商铺能卖到五万、十万，需要一个商业计划来支撑他的附加值，所以一定要关注他的经营”。 —— 引言;目 录;一、近期房地产政策研究 ; 控制首付、收紧贷款、限制购房、上调利率，种种措施对住宅地产销售影响甚大；致使大量投资资金转向商业，商铺销售价格节节攀升。;二、城市发展现状 ;二、城市发展现状 ;二、城市发展现状 ;二、城市发展现状 ;（一）东凤???镇区简介;（二）发展定位;（三）交通路网;（四）镇区功能布局;（五）镇中心区规划; 东凤属于工业小镇，总人口少，相对中山整体来说，城市发展缓慢，但交通网络比较发达，目前正重点培育城市居住职能；本项目正处于东凤镇中心区的核心功能区，是城市发展重点。;（一）在售商铺和零售网点分布;（二）在售商铺销售价格对比 ;兴华路商业街 ;（三）兴华路临街商铺租赁价格 ;天虹百货 ;鸿泰购物广场、冠鹏鞋服广场 ;东凤壹加壹超市 ;项目名称：易扬居 项目位置：凤翔大道（东阜公路） 建筑面积：约10000㎡ 原业态构成：家居、家私城 易扬居业态规划规划： 一层：苏宁电器、珠宝、品牌服装；二层为家居、家私城。 目前正在招商中，并不是太成功，其未来的整体规划将根据项目经营情况再进行业态调整。;（四）潜在竞争对手概况;项目名称：时代广场 项目位置：东阜公路与105国道交接 （与本项目一路之隔） 用地面积：约50亩 业态构成：娱乐城、购物中心、饮食城、 酒店、公寓 时代广场将规划为集娱乐、休闲、购物、餐饮和酒店、公寓于一体的商业综合体，预计其商业体量要大于本项目，目前停止开发，但若顺利开发，将会是本项目的最直接的竞争对手。 ;1、东凤零售商业相对比较落后,主要由超市和临街商铺组成，呈“三点一线”的布局,总体规模小，业态落后单一档次低，不能满足享受性消费需求，目前没有综合型购物中心； 2、镇区内没有成功经营到三层或以上的围闭式商场； 3、整体租赁价格比较低，最高约90-100元/㎡/月，而且一般不收取管理费； 4、在售商铺均集中在住宅底商，售价最高在15000元/㎡左右，基本没有一手商铺销售。;天佑城; 中山市具规模的商业地产之一，总建筑面积110000平方米；涵盖了超市、百货、专业店、专卖店、高档餐馆、娱乐等多种业态；该项目在中山影响力非常大，聚集了大量的人流，以此为中心形成了一个具有强大辐射力的商业圈，由于大信的存在，周边的商铺、住宅均有明显的升值，是目前中山商业强势的引擎之一。 代表品牌：大润发、优越百货、国美、肯德基、麦当劳、彩蝶轩、屈臣氏、真功夫等 ; 小榄店是中山店的复制品，无论是项目规模、业态规划、商家组合、辐射力、影响力均一致。 代表品牌：大润发、优越百货、苏宁、肯德基、麦当劳、彩蝶轩、屈臣氏、真功夫等 ; 位于康华路，总建筑面积80000平方米；是集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店于一体的大型商业项目，该项目现在招商阶段。; 位于东区中山三路的益华百货于90年代中期兴建并投入使用，是当时中山炙手可热的大型零售业旗舰。项目周边高档住宅林立，如雍景园、恒信花园、豪逸华廷、俊轩庭等，主要居住着具有一定生活品味和消费能力的人群，作为益华百货本身走的也属中高端路线，目前经营的包括餐饮、娱乐、电器、服饰、百货等商业形态。 代表品牌：周大福、四海电器、哈根达斯、乐家超市等; 位于中山一路，总建筑面积23000平方米，属于一个较大型的综合购物商场，集百货、超市、电器、饮食等多种业态的组合。 ; 假日广场位于孙文东路和兴中道交界的繁华处，占地共33亩、总建筑面积53000平方米，是中山新的大型商业广场之一，是商场、写字楼组合成的复合型商业，项目05年初开业至今经营状况一直不错，新式写字楼也较受企业青睐。目前的假日广场已成为集休闲文化、配套饮食、购物消遣、商务办公于一体的大型商业项目。 代表品牌：百佳超市、肯德基、麦当劳、彩蝶轩、明廊眼镜、颐东大酒楼等 ;小结： 1、中山城区整体的零售商业环境很成熟，是周边镇区消费外流的主要目的地,大部分商场业态丰富齐全，都是大而全以家庭式消费为主的购物中心； 2、从以上的成功案例看在业态规划方面都有共性：;关联项目租金对比;;小结： 1、中山城区或小榄像大信新都会、益华百货等商场均采取自营、联营或销售额扣点的形式出租，扣点比例幅度在20%-26%； 2、而其他镇区如南头、黄浦、三角等地方商业规模都很少，一般在7000 – 10000平方米，也很少三楼以上成功的案例，基本采用按月收租的方式： 街铺平均租金约90元/㎡/月; 内铺约50-60元/