某房地产招商营销策划方案.pptx

招商●北固湾营销策划方案;;城市篇;城市及区域概况;城市宏观概况;全市总面积3843平方公里，其中市区面积1089平方公里。全市下辖3区3市，3区：京口区、润州区和丹徒区；3市：句容市、丹阳市和扬中市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区，行使市辖区经济、社会管理权限。 ;城市空间格局 ——“一城两翼，南山北水，π格局” ;;人口、人均GDP;小结;市场篇; 从土地成交量来看，08年-11年镇江土地成交量一直呈上升态势，10年全年成交商住用地53辐，出让土地总建339.5万㎡。11年上半土地成交19辐，成???总建233.8万，成交面积同比去年依然有所增加。从土地成交价格来看，08-11年镇江土地成交价格逐年上升，年平均增长率保持在20%左右。; 从上图我们可以看出08-11年镇江商品房成交呈上升态势，09年出现了较大的增长，整体上年成交量维持在220万㎡左右。上述统计中包括拆迁安置房，实际上镇江每年商品房成交量在200万㎡以下，成交量依然较低。; 近几年镇江住房成交价格有了较大幅度的增长，从08年的4000元/㎡增加到11年的6308元/㎡，年平均增长率达到19%。从成交面积看，主力成交产品面积趋于减少，11年平均成交面积在100㎡左右。; 11年镇江房地产市场发展平稳，受到房地产调控政策的影响相对较小，5月底新开盘项目较多，所以6月、7月成交量有所放大，预计下半年开发商推盘量将加大，市场竞争趋于激烈。;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;小结;项目本体篇;;;项目西面道路情况;占地面积;项目周边江景资源丰富，北侧滨水路，滨江风光带，风景十分优美。;1;;;;城市主城;;项目定位;综合开发商需求，结合市场特征与基地条件，项目发展方向为：;;寻找新的市场需求; 历史文化名城镇江，至今已有2500多年的历史。东汉末年，孙权从苏州迁到镇江建都，定名京城，不久又西迁南京，镇江改称京口。千百年来，历代名流大家纷至沓来，放歌题咏，挥毫泼墨，李白、白居易、苏轼、陆游、文天祥等人都留下了瑰丽的诗文。更有《白蛇传》－“水漫金山”、《三国演义》－“甘露寺招亲”、“梁红玉击鼓战金兵”等神话传说和历史故事，给镇江增添了神奇美丽的色彩。; 永遇乐●京口北固亭怀古 辛弃疾 千古江山，英雄无觅，孙仲谋处。 　　舞榭歌台，风流总被，雨打风吹去。 　　斜阳草树，寻常巷陌，人道寄奴曾住。 　　想当年、金戈铁马，气吞万里如虎。 　　元嘉草草，封狼居胥，赢得仓皇北顾。 　　四十三年，望中犹记，烽火扬州路。 　　可堪回首，佛狸祠下，一片神鸦社鼓。 　　凭谁问，廉颇老矣，尚能饭否。;江山如画的镇江，千古风流的镇江，随风而去，留下的是无尽的思绪。;江山之外，镇江还缺什么？;纽约有长岛;镇江有？;2011发现镇江，一个世界级的北固湾;美玉浮尘;客群篇;; 以物业类型、总价这两个最基本的刚性指标，匡定项目所针对的细分场， 甄别出目标人群的社会特征，以备对其进行洞察。 这是基础性工作，运用“住宅与实际收入的对应共生模型”来完成这项工作。;供应梯度;供应 梯度;居住品质提升型;目标客户画像;客户背景： 王先生，38岁左右，江滨医院主任医师，与父母分开住，共两处住宅，打算都卖掉，买个大点的别墅和老人住在一起。 置业经历： 三次置业 主要吸引点: 靠近市区、环境好、物业服务 客户语录： 如果在镇江买房子，就打算买别墅了，因为身边的朋友都买别墅了，现在贷款有点难，看看再说吧。 ;客户背景： 李先生，32岁左右，茶叶店老板，外地人来镇江时间不久，目前租房居住。 经历： 首次置业 主要吸引点: 交通便利、总价合理 客户语录： 想买个90㎡以下的两房，房子不要太贵，有公交车。 ;;价格;营销策略的思考。;;;具有国际视野和高端审美观的企业;WHAT IS 北固湾？;「中心城区，创领国际社区」;北固湾在镇江滨江项目中极具代表性，既可望江，又可近享滨江北固山景区天然氧吧与滨江风光带的时尚气息，75万方造城级规模，将在镇江树立大型国际化生活社区的典范。;规划整体的中心奢华园林，35%的绿化率，仅20%的建筑覆盖率，成就了极大的视野空间。高层滨江观景美宅，气势非凡，把“欲穷千里目，更上一层楼”的人生哲学与建筑美学合二为一。;休闲配套齐全，功能完善，满足高端的国际多元品质生活;幼儿园、体育配套、老人活动中心、亲子乐园等丰富的国际化各类商业、生活配套，充分保证国际品质的便利生活。;「高尚物业」;北固湾的关键词;70万方，