兴化市地块项目的户型配比建议.doc

兴化市地块项目的户型配比建议 一．兴化市简介 1、兴化概况 兴化市位于苏北里下河地区腹部，地处扬州、南通、盐城经济开发区中心，1987年撤县建市。东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、泰县毗接，西与高邮、宝应接壤，北与盐城隔河相望。市政府所在地----昭阳镇，为楚将昭阳食邑，至今已有两千多年的历史。 全市总面积2393平方公里，人口155万，全市常住人口133万，06年市区常住人口18万，拥有耕地192万亩，水面68万亩，滩地17万亩。兴化地势平坦，土地肥沃，河流纵横，自然环境优越，素有"鱼米之乡"美称。盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水产品十分丰富，兴化市是全国百强县(市)之一，是江苏里下河地区的一颗明珠。 2、自然环境 兴化地居北亚热带湿润气候区，兼有海洋性和大陆性气候特征。雨量充沛，日照充足，四季分明，气候宜人。累年平均温度15℃左右，降水量1024.8毫米，日照2305.6小时，无霜期227天。境内地势低洼，形如侧釜，河港纵横，土壤肥沃，耕地面积大，水生资源丰富，适宜农作物、多种经济作物及水产品的生长、养殖。 3、历史文化资源 古城兴化已逾两千多年历史，是战国时期楚将昭阳的食邑，《水浒传》作者施耐庵、明“嘉靖七子”之一宗臣、“扬州八怪”代表人物郑板桥、“东方黑格尔”刘熙载等文化名人的故里。 4、支柱产业 兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。历年来，粮、棉、油、水产品总量一直居全国县（市）前列，年产粮食110万吨，棉花4万吨，油料3.7万吨，生猪45万头，家禽2000多万只，蛋品7万多吨。近年来，注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展，生态农业迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱。兴化工业门类较全。机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业。现有各类企业2600多家。其中大型企业 3家，中型企业16家；省级企业集团 4家。 ?城市向南发展，但城区成长的速度、空间有限 兴化市空间发展战略是向南发展，南部新兴主城区 ，是以新市级行政中心为依托的居住、行政、商业、文化教育综合区。 从城市规划角度来看，开发区区域主要是发展工业。 此外，城市总体规划要求2010年城区人口规模达到28万，用地规模28平方千米；2020年城区人口规模33万，用地规模35平方千米，可见城区面积和城区人口成长速度不快。 二．兴化房地产市场概况及近期个案分析 （1）房价情况 兴化市的房价均价在2900元/㎡－5800元/㎡，最低价2900元/㎡，最高价5800元/㎡。 （2）主力客群分析 项目名称 客群分析 天水华庭 主要购买者来自于兴化市场上企业高层或兴化在外地生意人 幸福小城 兴化政府公务员及兴化部分企业主，少量老城区拆迁居民，周边乡村购买者 国际华城 周边学校老师、开发区工厂职工，周边乡镇为了小孩上学购房者 嘉鸿豪庭 政府公务员、学校老师、老城区拆迁户和少量周边乡镇农民 时代嘉园 政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群 香缇别墅 企业领导、机关单位领导、政府公务员 东方巴黎 政府公务员、学校老师、老城区拆迁户和少量周边乡镇农民 海德国际 政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群 风和雅筑 兴化政府公务员及兴化部分企业主，少量老城区拆迁居民，周边乡村购买者 天宝领秀城 政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群和少量周边乡镇农民 城投国际街区 政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群 国际公寓II 政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中高的人群 东方明珠 政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群和少量周边乡镇农民 （3）产品分析 目前兴化市的房地产市场蓬勃发展，绝大多数是以多层住宅为主，部分的别墅主要分布在兴化市西、南两个方位，随着这几年全国房地产热潮，兴化市房地产也呈现出欣欣向荣的局面，每年的开发体量也呈逐年递增之势，07年下半年小高层也将在兴化登陆。 产品定位 根据在兴化调研情况，受目前房地产市场影响，消费者观望的气氛比较浓厚。需求大户型面积的客户在减少，对小户型面积需求的客户在增加，兴化市目前在售楼盘去化率在60%以上，价格在4000元/平方米左右，面积段为78-280平方米，主力面积为110-128平方米，这是兴化市房地产市场的主题购房趋势。就面积而言76—110平方米客户需求最大。 以下是兴化市在售楼盘调研情况分析 东方巴黎 开发商 兴化市宁兴房地产开发 销售率 99% 项目位置 城南新区拥绿园路66号 产品类型 别墅、多层、小高层 占地面积 共205亩（一期73亩） 建筑面积 16万平米 容积率 0.9 绿化率 44% 总户数 300 总栋数 多层12栋、别墅18栋