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[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟95 [房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟95 PAGE1 / NUMPAGES1 [房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟95 房地产估价理论与方法模拟95一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00答案:B[解析] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。问题:2. 某宗房地产预计未来第一年的总收益为12万元，收益期限为40年，此后分别逐年递增2%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为______万元。A.180B.42C.63D.77答案:A问题:3. 建设用地使用权价格主要是采用______求取。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法答案:A问题:4. 某旧住宅的重置价格为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为2万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。则该旧住宅的现值为______万元。A.11B.8C.29D.32答案:C问题:5. 下列关于路线价法的表述中，不正确的是______。A.路线价法在本质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.采用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案:D[解析] 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。问题:6. 根据土地的开发程度，不同开发程度的土地的价格从高到低的排序正确的是______。A.熟地＞毛地＞生地B.“三通一平”的土地＞“五通一平”的土地＞“七通一平”的土地C.毛地＞生地＞“三通一平”的土地D.“三通一平”的土地＞“五通一平”的土地＞熟地答案:A[解析] 根据土地的开发程度，分为生地、毛地和熟地。生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。毛地是指具有一定的城市基础设施，有地上物需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。熟地的价格要高于生地的价格；“七通一平”土地的价格要高于“五通一平”土地的价格，“五通一平”土地的价格要高于“三通一平”土地的价格。问题:7. 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，两者的长短关系有______。A.自然寿命长于经济寿命B.自然寿命短于经济寿命C.自然寿命等于经济寿命D.无关答案:A问题:8. 某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为______万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18答案:C[解析] V=60×12400×12×65%×90%×(1-25%)/8%×[1-1/(1+8%)40-2.5]/(1+14%)1.5万元=3798.30万元。 问题:9. 为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是______元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670答案:B[解析] 本题考核的是