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[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟98 [房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟98 PAGE1 / NUMPAGES1 [房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟98 房地产估价理论与方法模拟98一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 某高层楼房占用的土地总面积为800m2，房地总价值为4000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为2500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元。如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地面积为______m2。A.466B.500C.506D.596答案:B问题:2. 当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×______×临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率答案:B问题:3. 某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于______万元。A.2360B.2500C.2722D.2845答案:C问题:4. 某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于______元/m2。A.4800B.5124C.5800D.7124答案:C[解析] =1.065，预测2008年的价格为：V2008=3500×1.0658=5801.56元/m2。问题:5. 卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成效价格往往会比正常价格______。A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定答案:B[解析] 如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往会偏高；相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。问题:6. 按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于______的建筑物。A.用途相同且价格差异小大B.建筑面积相同且价格差异不大C.规模相同但价格差异较大D.各部分的房地价值有差异但差异不很大答案:D问题:7. 在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的______进行移动平均。A.市场行情B.周期长短C.实际时间D.变动程度答案:B问题:8. 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的______。A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利答案:B[考点] 房地产及其描述房地产的含义。[解析] 房地产的实物可分为有形的实体、质量和组合完成的功能等方面，其中，组合完成的功能是指它的空间布局如何。问题:9. 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见______。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档答案:A问题:10. 某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为______元。A.49627B.57647C.65548D.65920答案:C[解析] 本题考核的是房地产损害的求解。价值时点为开始装修之时。 (1)装修期间及装修完成后放置3个月的租金损失=(3000-3000×10%)元/0.5%×[1-1/(1+0.5%)6]=15920.24元。  (2)装修费用=50000元/(1+0.5%)1.5=49627.33元。  该住宅因被水淹造成的损失=(1)+(2)=(15920.24+49627.33)元=65547.57元。 问题:11. 在房地产价格中，______是短期均衡价格，______是长期均衡价格。A.成交价格，理论价格B.成交价格，市场价格C.理论价格，市场价格D.市场价格，理论价格答案:D问题:12. 某宗面积为6000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为______万元。A.494.4B.1396.8C.1440D.1483.2答案:D[解析] 土地取得成本=800×3×6000×(1+3%)万元=1483.2万元。问题:13. 某建筑物的实际经过年数为1