房地产项目测算.pdf

房地产开发项目的成本测算方法 随着 国家 国土 资源 部 第 11 号令 《招标拍 卖挂 牌出 让国 有土 地 使用 权规 定》的出 台，全 国各 地协 议转 让土 地 已基 本绝 迹，全部 转 为公 开挂 牌、 竞拍 竞卖 。这也 意味 着房 地产 暴利 的终结 ，管 理出 效益 时 代的 到来。 在通 过协 议转 让、以 地补 路等 方式 获取 地 块的 时期，开发 商们 在拿 地前 不需 过多 地作 研 究分 析， 因为 那时 大 多是 协议 操作 ，开 发 风险 小， 有较 大的 获利 空间 。而今 后，由于 土地 自 身的 稀缺 性，公开 的 竞争 将日 益激 烈，激 烈的 竞争 也将 使获 利空 间大 大 地受 到挤 压，这 对项 目投 资成 本测 算的 科学 性和 缜 密性 提出 了较 高的 要 求。 保守 有余 ， 将 失 去机 会， 一事 无成 ；轻 率冲 动 ，将 导致 亏损 ，严 重 的将 导致 企业 破产 。 如何 准确 地测 算项 目成本，本文 结合 国家 建设 部发 布的《 房地 产开 发项 目经 济评 价方 法 》，试图 从土 地成 本 、前期 规费、工程 成 本、间 接 成本 等几 个方 面分 别 予以 论述 。分 析的 前 提是 该地 块的 面积 、容积 率、 规划 要点 已确 定，建 材市 场行 情相 对稳 定 ，并且 开发 商有 一定 的管 理水 平。 一、 土地 成本 随着 公开 竞拍 的推 行 ，土 地成 本日 益成 为 开发 成本 的重 要组 成 部 分，综合 的地 价内 容 非常 广泛 ，主 要包 括 ：土 地中 标价 、拆迁 补偿 费用、 代劳 费用 、交 易契 税 等， 土地 成本 约占 项 目开 发成 本的 35 ％-40 ％ ，并 有进 一步 上升 的趋 势 。 二、 前期 规费 前期 规费 主要 是指 从 事房 地产 开发 项目 向 政府 交纳 的相 关费 用 ，主 要包 括应 交纳 的基 础 设施 配套 费， 教育 附 加费 、人 防经 费、 白蚁费 用、 地区 配套 费等 ，以 及 先征 后退 的新 型墙 体 材料 基金 、散 装水 泥 押金 等， 此项 费用 的缴 纳基 数 主要 是按 施工 图建 筑 面积 ，标 准按 国家 有 关规 定执 行。 整个 前期 规费 约 占开 发总 成本 的 10 ％左 右， 并有 降低 的趋势 。 三、 工程 成本 此项 费用 为成 本中 的“大 头 ”，约占 总成 本的 40— 50 ％ 左右 ，具 体 内容 包括 ： 1、勘 察、 设计 、建 筑检 测、 质量 检验 及 景观 设计 、项 目监 理 等费 用； 2 、土石 方、围 墙、传达 室、现 场办 公用 房，临 时道 路、临 时 用水、 临时 用电 等三 通一 平 费用 ； 3 、地 基工 程费 用， 含地 基处 理、 桩基 、基础 、支 护等 内容 ； 4 、建 筑安 装工 程费 用， 包括 土建 、安 装 、门 窗等 费用 ； 5 、电 梯投 资； 6 、小 区供 电、 供水 、供 气费 用， 室外 道 路、 雨污 水系 统、 消 防系 统、 景观 绿化 等费 用 ； 7 、小 区智 能化 费用 ，包 括门 禁系 统、 防 盗报 警系 统、 监控 系 统， 有线 电视 、电 话、 宽 带系 统等 费用 ； 8 、小 区配 套费 用 ( 适 用于 大规 模小 区建 设 ) ，包 括物 业管 理用 房、 幼儿 园、 学校 、社 区 服务 、会 所、 医保 中 心等 建设 费用 。 上述 所列 的各 项工 程 费用 需根 据项 目所 在 地的 具体 情况 进行 分 析， 没有 标准 的指 标可 以 套用 ，应 随机 应变 。 四、 开发 间接 费用 此项 费用 是指 开发 商 运作 该项 目所 需发 生 的开 支， 具体 明细 如 下： 1、资 金成 本。 该费 用实 际