房地产开发企业所得税汇算清缴政策业务解读.pdf

房地产开发企业所得税汇算清缴政策业务解读 一、政策依据二、 房地产经营范围及开发产品完工确认条件三、 收入处理四、 成本、费用的扣除五、计税成本的扣除六、特定事项的税务处理七、新老政策的 衔接一、政策依据新法实施前，内外资分别规定内资：国税发【 2006】31 号《国 家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》外资：国税发【 2001】 142 号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通 知》新税法实施后，统一政策国税发【 2009】第 031 号《国家税务总局关于印发 〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》苏国税发【 2009】79 号 “转发 《国家税务总局关于印发 〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉 的 通知》 的通知”意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策 依据和操作规范。 二、房地产经营业务范围及开发产品完工确认条件（第三条 ) （一）房地产经营业务范围： ◇土地开发 ◇开发产品的建造、销售 开发产品包括： ◇住宅 ◇商业用房 ◇其他建筑物、附着物、 ◇配套设施（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一 ) ： 1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、已开始投入使用。 3、已取得了初始产权证明。 开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手 续）或已开始实际投入使用。 [ 国税函（2009 ）342 号] 三、收入处理（一）收 入范围（二）代收基金、费用和附加处理（三）收入确认的原则及形式☆（四） 开发产品销售收入核算要求 （一）收入范围开发产品销售过程中取得的全部价款。 包括现金、现金等价物及其他经济利益（货币形式和非货币形式） 。 （二）代收基金、 费用和附加处理作为代收代缴款项不确认销售条件 （同时 符合）： ◇未纳入价内◇由企业之外的其他收取部门、单位开具发票应计销售收入： 纳入价内或由企业开具发票的； （三）收入确认的原则及形式 1、收入确认 的原则 2、销售方式及其收入确认时点 3、视同销售处理 4 、销售未完工开发产 品处理 1、收入确认的原则 1、通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预 售合同》所取得的收入。 新办法对收入的确认发生了变化， 取消了原预售收入的概念， 将预售收入确 认为收入，由此带来计算三项费用扣除限额的基数的调整 ) 2、销售方式及其收入确认时点（第六条 ) 收到受托方已销开发产品清单之日根据合同签订方式及约定价款委托方式 首付款： 实际收到日； 余款：银行按揭贷款办理转账之日销售合同约定价银行按 揭合同约定付款日销售合同约定价款分期收款实际收讫价款或取得索取价款凭 据 （权利）之日实际收讫价款或取得索取价款凭据一次性全额收款收入实现时点 收入额确定销售方式委托方式下收入的确认（第六条 ) 包销期内 : 参照上述 1 至 3 项规定确认收入包销期满 : 未出售的开发产品， 根 据包销合同（协议）约定价