物业管理房屋维修管理.pptx

房屋维修管理;一、?? 房屋维修的概念;房屋陈旧、破损的原因： 1．自然因素 风吹、雨打、日晒等 2．使用因素 使用磨损、腐蚀等 3．生物因素 霉菌、白蚁等 4．地理因素 地基承载力不均、碱化作用等 5．灾害因素 洪水、火灾、地震、滑坡、飓风 、爆炸等 ;房屋维修的特点： 1．受原有条件的限制 2．大量、经常性 3. 项目多，涉及面广，零星分散 4.? 技术要求高 5. 具有生产和服务双重性 ;一、?? 房屋维修管理的概念与特点;房屋维修管理： 指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。 房屋维修管理的目的与任务： 保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 保障使用者的安全、改善住用条件 ;（二）房屋维修管理的特点 ; 三．房屋维修管理的意义;第二节????? 房屋维修管理的内容;一、房屋维修管理的原则;二、房屋维修管理的内容;三方面工作：房屋完损等级评定 房屋安全检查 危房鉴定及排险 ;1．房屋完损等级评定;2．房屋安全检查;3．危房鉴定及排险解危;（二）?? 房屋维修的技术管理;（三）房屋维修的施工管理;专业外包型房屋维修的施工管理工作包括： 做好维修工程的招标 维修工程的设计和技术交底 承包合同签订 施工质量监管、工程竣工验收 价款的结算 维修技术资料的整理、建档等 ; 自行维修施工管理的基本内容： 落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计； 做好维修工程开工前的准备工作 ； 制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施； 大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接； 加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。 ;（四）房屋维修行政管理;第三节????? 房屋修缮工程; 一、房屋完损等级评定;房屋完损等级一般分为五类： 完好房、基本完好房???一般损坏房、严重损坏房、危险房。 ; 1．完好房 指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。 ;3．一般损坏房 指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修，更换部件的房屋。 ; 4．严重损坏房 指年久失修的房屋，房屋的部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋。 ;5．危险房屋 指承重物件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。 ;1．完损等级评定的要求;2．完损等级评定的基本做法;3.????? 完损等级的评定方法;二．房屋维修工程的分类;（一）小修工程 ;（二）中修工程;（三）大修工程;（四）翻修工程（更新改造工程）;（五）综合维修工程;三、房屋维修标准; 维修标准按主体工程、木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖设备工程，金属构件及其他等9个分项工程进行确定。p158