湖南张家界鑫成君泰项目开盘前营销执行框架报告125页_XXXX年.pptx

湖南张家界鑫成·君泰 开盘前营销执行框架报告（2010.5.6);市场分析;;新政出台的背景;2010年3月，全国70个大中城市房屋销 售价格同比上涨11.7%，创近年来新高;促使本轮房价过快增长的四大成因;政府的两面性;信贷投放过量;供给不足;通胀预期加速;;新政出台;新政出台;新政分析;新政分析;新政必将产生的影响;4·15新政对全国一线大城市的影响“立竿见影”;4·15新政对张家界楼市的影响;4·15新政对张家界楼市的影响;4·15新政对张家界楼市的影响;4·15新政对张家界楼市的影响;4·15新政对张家界楼市的影响;4·15新政对张家界楼市的影响;从本项目已认筹客户的需求来看，对本项目改善型需求客户的有一定的制约，削弱其购买力，在高首付下打消购房考虑。;做足价值链文章：稀缺资源、综合品质、高附加值;◆江畔家园 价格变化：层差30—50元/平米,价格2500元起，7楼2900元/平方米 销售变化：只余135㎡、145㎡、150㎡三个户型，7楼以下，高层的全部卖完 节日活动：五一没有优惠，没有广告 ◆湘银·天门一号 价格变化：洋房涨价1000元/平米。小高层涨价300元/平米，优惠88折，比涨价前更便宜，变相降价。 销售变化：新政之下感觉销售压力增大 节日活动：请吉大学生四处发资料，大庸桥户外主题换为“世界的张家界世界的天门一号” ◆鼎泰·逸景园 价格变化：开盘日1000抵1万装修款，购房不成功不退，价格2800—3700元/平米。 销售变化： 4月28日开盘推出179套，当天销售约70套。从销控表上看，复式及13楼以上房源销售不多，第3层售完，15层以上几乎未动。 节日活动：开盘日赠送小礼品扑克牌。;南庄星座 价格变化：均价2700元/平米,14楼2958元/平米，17楼3048元/平米。 销售变化：余7套，8—9月份交房，余最高层。封顶，开始做外墙。 节日活动：按揭和一次性均无优惠，五一没有优惠。 月亮湾 价格变化： 130—140平米价格3310元/平米至3360元/平米，一次性97，按揭98，定金3万，一周签合同，物业费1.2元，电梯费另算平摊，契税4%房产证费2000----3000每户。 销售变化： 4—5号楼在售，余高层30％左右，8—9月交房，准现房，园林没有做。 节日活动：五一前户外换牌，主题为“??居之道 风水知道”。;逸臣桃源 价格变化：价格24楼128平米，余1套3178元每平米，车位6万一个，1号楼最后卖。 销售变化：售3号楼，总高29楼，3梯6户，80平米两房及120、140平米的三房， 5月份售2号楼。2号楼建到8楼了，年底2,3号交房，最小90平米。 最新变化：受信贷政策变化，30%客户受按揭政策的影响。 高盛澧园 价格变化： 咨询均价3000以上，无资料。 最新情况：在金领国际的售楼处开始做客户接待。;聚星花苑 价格变化：起价2280元/平米，最高价在3000元左右，工程进度现已建至4层。5万元定金可订房号，可确定房价，购房不成可退。 销售变化：开盘时间预计在2010年7-8月，推售4#、5#楼，2梯3户，一二楼商铺，三楼至17楼为住宅。;;;;;;来访客户需求的面积区间;说明：诚意客户主要都是来自永定区的，占83%，外地客户6％。;说明：诚意客户的职业以公务员居多，占24%，其次是私企老板占19％，再次是事业单位员工占17％。;说明：从以上两图可以看到，I、H户型失衡，其它户型基本均衡。在销售的过程中需要对H户型强力引导，在项目价格表的制作过程中也要充分考虑这一现状。;说明：截止2010年4月底，项目来访客户累计1226批次（含房交会现场370批）,累计办理诚意客户登记715批次，客户消化率达56.17%（含房交会客户），（不含房交会客户）的实际客户消化率则为79.18%。;从以上图表可以看出，在营销活动举行和广告集中投放的情况下，客户的到访量与诚意卡认筹量均呈阶段性大幅提升，随着认筹时间的延长，同时在没有营销活动与广告投放支持的情况下，来访量与认筹量均开始逐月回落;关键性结论;关键性结论;关键性结论;;Part1:调研回顾市场;Part1:调研回顾市场;在项目规划设计方案基本确定后，深圳天方工作团队和开发商对项目营销执行方案经过多轮的磋商和讨论，三易其稿，最终确定高举高打、集中轰炸的总体营销思想，29万平方米河畔豪宅的形象定位，低门槛挤压式销售的客户积累原则，体验式营销感动客户开盘策略等。;Part2:营销活动思路;Part3:广告推广思路回顾;结合项目的总体营销思想和具体策略，2009年度鑫成?君泰项目广告发布情况： 项目5月1日开始人民广场及大庸桥广告发布，广告主题：建筑一座城市的荣耀；10月9日户外换版，主题：29万平方米河畔豪宅以及诚意客户