【房地产】棕榈泉花园二期下半年度企划定稿2.docx

1 1 棕榈泉花园二期下半年度企划 目 录 壹 上半年度营销回忆 上半年度市场综述 棕榈泉花园二期销售状况 棕榈泉花园二期推广状况 贰 下半年度营销方案 一、下半年度市场预测 二、棕榈泉花园二期销售方案 三、棕榈泉花园二期推广方案 壹 上半年度营销回忆 一、上半年度市场综述 Ⅰ上海别墅市场继续增量，基本面良好 2003年上海市别墅上市供应量359.6万平方米，占地面积1058.3万平方米，平均容积率0.34。 浦东占15.82%，松江占33.22%，闵行占16.48%、南汇占14.77%、青浦占10.83%，其他区域由于长宁的退出以及嘉定、宝山、奉贤等别墅逐渐升温，占8.88%。 上半年度市场综述 据中房指数系统上海别墅指数办公室监测显示，2004年别墅指数迅速上涨，2004年1月份数较上年12月上涨36点，3月上涨22点，达到1165点，上涨幅度分别达3.25%和1.92%。自2003年第四季度开始，上海别墅指数接连几个月连续上扬，预示新的一年别墅市场将持续稳健前行。  近年上海别墅价格涨幅惊人，2003年平均每月价格指数上涨为11点，至年末涨幅为107点。2004年别墅指数更是迅速上涨，除了需求旺盛，还有一个重要原因是地价的大幅升值，别墅的占地都比拟大。　　 2003年上海别墅市场尽管受别墅用地政策及非典等等一系列的影响，曾使一些待开发别墅、待上市别墅以及别墅购买者驻足观望，但当土地供地政策越来越标准化和透明化后，当非典烟消云散不再成为人们评头论足的话题之后，别墅开发及需求又悄然归位继续迈步前行。 　　 一、上半年度市场综述 Ⅱ浦东高档别墅增多，龙东大道沿线成热点 据上海别墅指数研究报告分析，2004年上海别墅市场高档别墅竞争激烈，供给相对较为丰富，正在规划或者即将启动的别墅大都定位于高档别墅。总价300万元以上将占到60％以上，这也在一定程度上拉高了别墅市场的均价。 2004年上海别墅市场六大版块分布以及各自特色更为明显： 深不可测的浦东版块、颛桥Townhouse、沪青平－徐泾板块：老虹桥的延伸、佘山板块－高档别墅的发翔地、平民化的九亭－莘闵别墅区、深不可测的浦东别墅板块、渐行渐远的大东郊－南汇别墅 从别墅未来发展区域来看， 浦东及 松江最为看好。浦东凭借十多年的开发开放和经济发展、四个功能区的建设、国际机场的东移、世博成功申办、浦东及南汇广阔腹地的支持，将成为上海下一个别墅发展重点区域。 浦东仍是目前上海房地产市场前景最广阔的区域，浦东的陆家嘴金融贸易区没什么大规模的别墅，犹如浦西的市中心，就几栋别墅也是可遇不可求的。由于近几年市政府的大力规划发展，2004年浦东地区别墅以300平方米至400 平方米的户型占市场主导，中高档别墅成消费主流。从现在的别墅供应量与消费量来看，浦东地区别墅成交量开始上升。500平方米—600 平方米以上的大户型别墅开始增多。申博成功、浦东机场启用和国际航班全面东移、洋山深水港和海港新城的全面启动，这些都带动浦东别墅板块价位上涨。再加上磁浮列车和M6地铁等带来的交通改善，配套设施的完善，为周边区域土地带来增值潜力。目前，不仅别墅开发向大户型和高档型转移，而且二手房市场的交易热点也由最初的联体别墅转向了独立别墅。 一、上半年度市场综述 张江高科技园区呈现出黑马之势，从地理位置来看，该区域坐落在龙东大道，该大道应该是浦东目前最宽敞的道路，所以龙东大道两侧尤其是张江往南方向地段的别墅，价位也相当高。世纪公园附近的别墅在浦东的地位和虹桥别墅相类似，将是上海的顶级别墅。总体来看，浦东的别墅建设水平比松江青浦差很多，但不管怎样都卖得快。在浦东未开发之前，上海西郊虹桥被认为是“风水”最好的地方，目前西郊宾馆周边和上海动物园周边的别墅也有几十个之多，规模也相当大。但因为西郊虹桥的别墅区域已十分成熟，因此这里的别墅价格不会大起大落。 龙东大道去浦东机场的沿线，南汇康桥地区、航头地区和南六公路附近三大板块，别墅集中且发展较快。从世纪公园周边到龙东大道，集中了部分上海的高档别墅区，有单价在3万元/平方米—4万元/平方米、总价1500 万元以上的顶级别墅。龙东大道往浦东机场方向沿线的张江地区，也以高价位的独立别墅为主，单价在1.5万元/平方米—2万元/平方米。　　受市政建设及其他各种利好因素的影响，南汇别墅板块正成为备受瞩目的新热点。康桥地区，特别是处于外环线以内沪南路沿线的区域，因为距陆家嘴仅20分钟车程