讲义房地产估价课件.pptx

房地产估价教程汤鸿第一章 房地产与房地产价格 第一节 不动产 一、房地产的概念 房地产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。二、房地产的实物与权益 1.房地产产实物（1）土地（2）建筑物（3）其他地上定着物2.房地产权益 房地产权益是指由法律设定的房地产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻权等。三、房地产的特性 1.不可移动性（位置固定性）2.独一无二性（异质性、个别性、独特性）3.寿命长久性4.数量有限性5.用途多样性6.相互影响性7.易受限制性8.保值增值性9.难以变现性四、房地产的类型1.按用途分：（1）居住用途（2）商业用途（3）办公用途（4）服务用途（5）文化娱乐及休闲用途（6）医疗用途（7）工业和仓储用途（8）农业用途（9）特殊用途（10）综合用途2.按经营使用方式分：（1）出售型不动产（2）出租型不动产（3）营业型不动产（4）自用型不动产3.按是否产生收益分：（1）收益性不动产（2）非收益性不动产第二节 房地产价格 一、房地产价格的概念 房地产价格是指在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价。二、房地产价格的类型 1.按价格的形成形式分：（1）成交价格（2）市场价格（3）理论价格（4）公开市场价格（5）评估价格（6）政府指导价格和政府定价2.按实物形态分：（1）土地价格：生地价格、毛地价格、熟地价格（2）建筑物价格（3）房地价格3.按经济行为分：（1）买卖价格（2）租赁价格（3）抵押价格（4）保险价格（5）课税价格（6）征用价格三、房地产价格的影响因素 1.自身因素：反映不动产本身的实物、权益和区位状况的因素。（1）位置（ 对城市土地尤为重要 ）西方关于房地产有句名言“Location，Location，Location。” “第一是区位，第二是区位，第三还是区位。”房地产的位置有自然地理位置和社会经济位置之分。 （2）肥力（对农用地尤为重要） 有自然肥力和人工肥力之分。 （3）地质条件 它决定着土地的承载力（对建筑物很重要）。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。 案例（巨人大厦危机）：70层的巨人大厦在打地基时遇到地层断裂带，大厦桩基达65米深，为此多花了3000万元。另外，还遇到了两次水灾，大厦地基被泡，延误工期10个月之久。此事件导致了整个巨人集团的危机。（4）地形、地势 地形是指同一块土地内的地面起伏状况。 地势是指本块土地与相临土地的高低关系，特别是与相临道路的高低关系。 （5）土地面积和形状 （6）日照、风向、降水量、天然周期灾害 （7）建筑物外观形象及其他 建筑物外观形象包括建筑式样、风格和色调等。 三江学院建筑，大部分是1999年建造完成，塔楼屋顶采用透明塑钢做成，明亮整洁，节能环保，与亚红砖墙色调相衬，预示三江教育事业蓬勃发展，显示高等学府的庄严、肃穆和古典。该建筑的屋顶是混凝土欧式建筑。另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、质量等因素对不动产价格均有较大影响。 （8）权益 产权的完整性、城市规划、用途管制等。 2、环境因素：那些对不动产价格有影响的不动产周围的物理性状因素。（1）声觉环境：汽车、火车、飞机、工厂、农贸市场等都可能形成噪声。 （2）大气环境：难闻气味、有害物质、粉尘等，含气候状况（降雪、降雨、地震等）。 （3）水文环境：地下水、沟渠、河流等的污染程度。 （4）视觉环境：建筑物之间的协调、公园、绿化等。 （5）卫生环境：清洁卫生状况。 （6）人文环境：居民素质及邻里关系。 （7）交通状况 （8）公共服务设施：学校、商店、公园、菜场、游憩和文化娱乐设施（如图书馆、影剧院、礼拜堂及其他服务设施）。 3、人口因素 （1）人口数量（日间人口和夜间人口；常住人口、暂住人口和流动人口；人口密度） 人口密度从两方面影响不动产价格 ①人口密度→商业、服务业发展→价格↗ ②人口密度→生活环境恶化→价格↘ （2）人口素质 文化教育水平、生活质量和文化程度 （3）家庭人口规模 全社会或某一地区的家庭平均人口数↘→ 价格↗ （4）年龄和性别结构 4、经济因素 （1）经济发展 物质福利的改善，不同于“经济增长” 。经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公楼、商场、住宅 和各种文娱设施等的需求增加，由此会引起不动产价格的上涨，尤其是地价的上涨。（2）物价 整个物价↗ → 不动产价格↗ 部分物价（如建筑材料、建筑人工费）↗→不动产价格上涨↗ （3）居民收入（与就业状况、工资水平、价格水平有关） 低收入者 收入↗，对不动产价格影响不大中高等收入者收入↗，对不动产价格影响较大→不动产价格↗高收入者收入