房地产行业7月月报：楼市成交热度明显回落，地市供应断档成交量价齐跌.docx

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业月报 2021 年 8 月 10 日 房地产行业 7 房地产行业 7 月月报 楼市成交热度明显回落，地市供应断档成交量价齐跌 核心观点 7 月新房成交热度略有回落，一二线城市高位维持，三线城市持续回调。52 个城市新房成交面积 2716.7 万平，环比下降 5.4%，同比下降 9.1%。一、二、三线城市环比增速分别为-16.0%、0.6%和-6.7%，同比增速分别为 4.8%、6.7%和-35.5%。一线城市经历了年中放量，环比明显回调，但同比仍能保持正增长，上海和北京 整体成交热度依旧较高，同比分别增长 4%和 54%；广州和深圳在政策加码下分 别回调至-17%和-24%。二线城市仍具韧性，除南京、青岛、厦门等前期高热城市 需求透支后迎来阶段性回调，其余城市稳步增长。 二手房成交同比连续 3 个月出现负增长，主因多地出台二手房价监管政策。18 个城市二手房成交面积 671.6 万平，环比下降 11.3%，同比下降 30.6%。一、二、三线城市环比增速分别为-3.8%、-18.9%和-11.4%，同比增速分别为-26.4%、-32.8%和-37.7%。仅 北京同比保持 10%的正增长，其余城市均有不同程度下跌，深圳同比锐减 77%。 整体库存和去化周期环比均提升，上海、杭州、南京去化周期小于 6 个月。截止到 7 月 31 日，15 个城市新房库存面积 1.03 亿平，较 6 月底上升 3.0%，同比上升3.4%；去化周期 8.8 个月，环比上升 7.6%，同比上升 2.3%。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-1.7%、-0.6%和 24.4%，同比增速分别为-6.4%、4.3%和 42.5%；去化周期分别为 7.6、6.6 和 14.6 个月，环比增速分别为 1.1%、3.5%和 36.6%， 同比增速分别为-16.8%、-14.6%和 96.3%。 7 月百强房企年内单月销售首次出现负增长，系推盘减少及热点城市持续调控。百强房企 7 月单月实现权益口径销售额 7218 亿元，同比-10.2%（前值-2.0%）；累计权益口径销售额 5.7 万亿元，同比+25.9%（前值：+33.1%）。各梯队全口径增速均放缓，CR20 权益比例有所提升。TOP20 房企中仅绿地控股、中海地产和金地集团单月销售额增速仍然保持正增长，其余房企均出现了不同程度的下滑。我们 认为，8 月多数房企仍将囤货备战“金九银十”，供货节奏并不会明显加快，预 计销售保持低位运行。 集中供地空窗期叠加房企投资融资端监管收紧，土地市场量价齐跌，房企拿地力度明显缓和。本月百城成交土地总建面 5221.7 万平，环比减少 32.2%，同比减少60.0%；一、二、三线城市环比增速分别为 65.8%、-54.2%和-8.7%，同比增速分别 为-47.2%、-63.0%和-59.4%。百城成交土地楼面均价 2039 元/平，环比下降 48.6%， 同比下降 40.6%；平均溢价率 12.6%，较上月提升了 1.5 个百分点，较去年同期下降了 3.3 个百分点，主要系溢价率相对不高的非住宅类用地成交规模占比提升。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别为 2068、1187 和 2683 元/平，环比增速分别为 31.4%、-78.1%和 17.3%，同比增速分别为-78.2%、-70.5%和 19.7%；平均溢价率分别为 1.5%、8.1%和 15.5%，一二线城市较上月分别下降了 3.1 和 3.6 个百分 点，三线城市较上月提升了 5.6 个百分点。二线城市在强管控下溢价率已经连续三个月回落。7 月，监管部门提出，被纳入“三道红线”试点房企拿地金额不得超过年销售额的 40%，叠加前期融资端收紧，我们预计房企对土地投资会维持相对谨慎的态度。 投资建议 板块投资方面，由于首批集中土地出让利润率不及预期，以及政策持续加码，短期房企估值或仍将承压，但我们认为，随着 8 月各大房企迎来集中中报期，板块估值将得到修复。从“三道红线”、房贷集中管理、土拍“两集中”到拿地销售比 40%红线，落实了从融资端到投资端的透明化管理，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，向“管理运营驱动”转化，利好管理红利、土储充裕、资金、市场研判、运营管理、产品力、营销能力等综合实力强劲的头部房企。我们建议关注：1）开发板块：金地集团、万科A、保利地产、龙湖集团、佳兆业集团。2） 物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 相关研究报告 《房地产行业第 31 周周报（7 月 31 日-8 月 6 日）：多地政策调控持续，万物云换股并购阳光智博开创