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蓬莱市某项目营销策划报告(提报)75p 蓬莱市 *项目营销策划报告出品单位蓬莱市 * 房地产中介服务有限公司出品日期二一二年三月目录第一章蓬莱市概况及 展情况1.1蓬莱市概况041.2蓬莱市 状况091.3蓬莱市城市 划161.4本章小 19第二章蓬莱是房地 市 情况及分析2.1蓬莱市房地 市 展 程202.2蓬莱市房地 市 状况222.3蓬莱市房地 市 特征222.4蓬莱市房地 板 划分及情况分析242.5蓬莱土地市 状272.6蓬莱住宅市 价格分析及 272.7蓬莱房地 市 客 消 特征282.8本章小 30第三章蓬莱在售 目横向 比分析3.1容 率及 模 比分析313.2建筑 格及形式 比分析323.3主力 型及面 比分析333.4园林景 比分析353.5广告主 及主打 点 比分析363.6物 管理 比分析373.7典型 目售价及 售情况 比分析383.8本章小 39第四章 目分析及定位4.1 目 SWOT分析414.2 目形象定位434.3 目客 定位444.4 型面 群体定位484.5 目价格定位49第五章本案 推广策略5.1本案 推广主思路515.2 目 策略525.3 品价 策略535.4 售周期策略555.5 售控制策略565.6各 售周期具体 行方案565.6.1市 期565.6.2开 期585.6.3持 售期595.6.4 目尾 期605.7媒体推广 合策略615.7.1主 推广 625.7.2主力媒体 缺点分析635.7.3各 售周期媒体 合策略645.7.4多渠道推广策略645.7.5 售推广暖 活 665.8 售 包装675.8.1地 包装685.8.2建筑施工区包装695.8.3 包装705.8.4看房通道包装715.8.5 板 包装72第六章风险分析及防范第一章蓬莱市概况及经济发展情况1.1 蓬莱市概况1.1.1 地理位置蓬莱处山东半岛东部，为烟台市下属县级市。北部面临渤、黄海，东连烟台市开发区，西靠龙口市，南部与栖霞市接壤。蓬莱是中国神仙文化的发源地；古代海上丝绸之路的起点，素以“人间仙境”闻名于世，一直以来以“滨海旅游城市”作为城市定位。先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、中国最佳休闲旅游城市、中国葡萄酒名城、中国人居环境范例奖，中国特色魅力城市、 全国节水型城市、 首批全国法治市， 以及山东省级文明市、 最佳投资城市和平安山东建设先进市等荣誉称号。1.1.2 城市规模辖 7 个镇刘家沟镇、潮水镇、大柳行镇、小门家镇、大辛店镇、村里集镇、北沟镇；5 个街道办事处（登州街道、紫荆山街道、新港街道、蓬莱阁街道、南王街道）；1 处省级经济开发区及1 处省级旅游度假区。共计584 个行政村 居委会 。南北最大间距约43 公里，东西最大间距约50 公里。海岸线长 86.28 公里。全市总面积 1280.5 平方公里，耕地 4.56 万公顷。1.1.3 城市人口2021 年底全市总人口 45 万人，其中城镇人口17.8 万人。人口出生率6.59 ，死亡率 8.88 ，自然增长率 2.29 。蓬莱市人口数量变化5044.544.4944.5544.7944.7945403017.317.4217.5非农业人口17.117.72021.8全市总人口100202120212021202120212021（数据来源于历年蓬莱政府年鉴）通过历年蓬莱市人口数量变化统计分析，蓬莱市人口数量每年都有所增加，但增速较慢。蓬莱市人口自然增长极为缓慢，从2021 年开始至 2021 年其间自然增长率均为负值，死亡率大大超过出生率。老龄化越来越严重。1.1.4 交通情况蓬莱东距烟台机场、烟台港70 公里，南距青岛机场、青岛港200 公里； 206 国道和 4 条省级公路穿越境内。沿海有中小港口 4 个，拥有万吨级泊位 3 个，5000 吨级泊位 2 个，年吞吐能力 1000 万吨以上，现已开通了连接山东半岛与辽东半岛的客货滚装运输航线和通往香港、日本、 韩国等国家和地区的货运航线。 1996 年蓬莱新港被国家批准为一类对外开放口岸， 可与世界各地直接通航。山东航空公司在蓬莱建有飞机场，另将有德龙烟铁路穿越蓬莱境内，形成了海陆空全方位交通网络。公路。境内有 4 条省级公路及 206 国道、威乌高速等高等级公路。206 国道蓬莱至烟台段为双向八车道旅游专线，威乌高速与同三、京福等高速相连。铁路。即将建成的德（州）龙（口）烟（台）铁路为国家一级铁路，设计时速160 公里，预留时速 200 公里，初设单线，预留双线设计，铁路通过能力为1500 万吨。在蓬莱段设北沟、王李、蓬莱、刘家沟、潮水五个站。港口。 现有港口 3 处，在建和建成万吨级以上泊位13 个。拥有蓬莱新港、栾家口港两个国家一类对外开放港口，目前港口年吞