中原地产龙岗中心城岗宏项目营销推广报告.pptx

【】中原精英团队;目录;梁蓓菁 （事业部六部A组总监）;;信心之三：团队文化体系;信心之四：经验保证体系;事业六部A组精英团队核心竞争力五;梁蓓菁——营销总监;裘莉莉——策划经理;方光胜——策划师;; 钟友文——策划师;卓子竣——策划助理 (2002年7月入职深圳中原）;梁丽丽——策划助理;龙城国际;第一章：市场分析;一、龙岗概况 二、龙岗中心城房地产现状 三、龙岗中心城客户群分析;一、龙岗概况;东莞市;龙岗区的经济、交通飞速发展;深圳市规划重点发展区域，龙岗中心组团形成水到渠成;龙岗中心城三大片区规划已经成熟;龙岗中心城近期规划利好: 国际定位 ，规划前瞻 ，前景可鉴，片区呼唤能代表龙岗形象的国际性现代大社区。;二、龙岗中心城房地产现状;鸿荣源项目;开发商/项目名称;2005年第一季度销售面积比去年同期增长了54%； 市场交易受新政策影响不大； 集体所有制土地国有化，新一轮置业需求形成； 龙岗坪山形成全市最大的工业区，为中心城带来新的客户源； 龙岗本地居民二次、三次置业，进入换房升级的时代。;中心城西区作为高档的住宅社区，目前缺乏对应的引领片区气质的高档精品住宅； 岗宏项目处于有利的竞争缓和期。 项目进入市场的时间为2006年5月份，由于05年存量基本被消耗，而06年的供应量基本集中在下半年，正好使项目处于一个有利时机。;三、区域项目对比分析;区域建筑特色现状： 规模大；容积率小，密度低；多一梯两、一梯三户，而岗宏项目多为两梯两户，更有条件打造成高档精品住宅。;区域园林特色现状： 大多比较平淡，主题不突出。开发提升本项目园林特色，利用独特的园林主题打造具有国际现代感的社区。;年份;区域价格分析： 龙岗区2005年第一季度价格为4386元/平方米，比去年同期上涨了20%。龙岗区价格已经进入上涨快车道。可以预见未来在龙岗中心区规划不断完善，而市场供求均衡的前提下，岗宏项目入市时将会有一定的升值空间，市场价格将持续攀升。;区域楼盘定位分析： 片区项目普遍走高档路线，但难以摆脱小龙岗的气息，为此建议本项目提高定位基调，打造大气、???贵、和谐的高品位社区。;区域楼盘推广分析： 片区楼盘推广手段单一，岗宏项目需加强情感营销的力度和节约、实效的营销手段。;区域楼盘销售分析;花半里：戴德梁行物业管理公司（顾问） 罗马公元：宇宏物业管理公司 东方沁园：深圳市建设家园物业服务有限公司 天健·郡城：天健物业管理公司 东方御花园：中海物业管理公司（顾问）;四、龙岗中心城客户群分析;中心城项目已成交客户以龙岗居民为主，约占80%，而周边区镇客户相对较少； 年龄以35~45岁中年人为主； 一般是三口之家或者是三代同堂； 以本地及周边私营业主为主（客家为主，潮汕为辅）；其次为政府、事业单位公务员，企业管理者； 多次置业者占到近七成，有很高的总价承受力（近五成的客户可以接受40~60万之间的总价，此外另有近3成可以接受超过60万总价的房产）； 拥有私家车（占到六成）及单位配车的比例（近两成）； 购房行为须满足其成功者的讲求身份体现的情结和较强的虚荣心； 受传统生活习惯影响，客户多结群看房、购买，以至于在多个项目刚入伙时就出现了成熟的客户社交圈。;现居住在龙岗水晶之城一期 财富积累有限，家庭财产少于百万，对所购物业价格承受能力有限； 首选花半里二期138平米的复式户型，因为总价比较符合自身条件，决定购买，但因排序较晚，没有挑到满意的单位； 在加拿大有过生活经历，对花半里的户型设计和建筑风格感觉非常LAKY，认为房子“盖得挺有感觉”，故接受程度高； 购买花半里非常看重南向花园面积的大小．希望有较多的客厅采光面，对整个空间布局并不在意；;马生，31岁 某PC销售企业的老板;张生，29岁 某局科员;朱女士，42岁 某台商夫人;市场分析结论;一、项目分析 二、项目定位;;;;;;;7.项目SWOT分析 ;;;;案名： 龙城国际 定位： 中心城首席国际亲情大社区 广告语： 国际人 城上城;3、价格定位: 5400~5600元/㎡ 4、客户定位: 本地及周边私营业主（客家为主，潮汕为辅）50％； 政府、事业单位公务员25％； 企业管理者15％； 其它（如投资客户等）10％;【第五章】;;;单位命名:源自国际化大都市，尊贵地位的体现;一期组团;国际化园林的演绎：规整、线条、融合;中心城国际亲情大社区;结合项目的地形条件，设置趣味性强的中心台地园林，与功能性园林拉开差异;;;关于临街面处理——“玻璃幕墙+大幅喷绘+灯光”，充分利用项目昭示效果，使售楼处兼具卖场与广告的作用。 关于内部空间组织分配：合理布局，使看房流程顺畅。同时考虑后续营销活动的组织利用。如设置音像室——播放楼盘短片、FLASH动