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房地产企业销售收入的会计处理与税务处理

商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。

一、前言

房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。

二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理

《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。

（一）房地产企业预收款的税务处理

房地产在我国国民经济中的地位越来越重要，为了保障税收的公平与稳定，均衡入库税款目的，房地产企业收到预收款应预缴增值税及附加税、土地增值税、企业所得税和印花税四个税种。

1.房地产企业预缴增值税及附加税的税务处理

根據《房地产企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的有关规定，房地产企业预售商品房的过程中，在收到预收款时，适用9%的税率作价税分离后适用3%的预征率，按照以下公式进行计算：预缴增值税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，预缴增值税应按月进行申报，纳税申报时填写《增值税及附加税预缴表》和《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）第4行，“销售不动产预征缴纳税款”本月发生额。计算缴纳增值税时，还应当一同进行增值税附加的计算，若纳税义务发生地位于市区，应按照7%的税率计算城市维护建设税、按照3%的税率计算教育费附加、按照2%的税率计算地方教育附加，即应交城市维护建设税=预缴税增值税款×7%，应交教育费附加=预缴税增值税款×3%，应交地方教育附加=预缴税增值税款×2%。增值税附加税与增值税一起申报，纳税申报时填写《附加税费情况表》。

2.房地产企业预缴土地增值税的税务处理

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的相关规定，对于正在建设的房屋，房地产企业可以通过预售的方式来进行售卖，在这一过程中得到的预收款项扣除应预缴的增值税作为预缴土地增值税的计税依据。按照以下公式进行计算：预缴土地增值税=（预收款一应预缴的增值税税款）×预征率。土地增值税预征率各个省份有着不同的规定，国家税务总局四川省税务局2023年第3号文，明确规定了四川省土地增值税预征及核定征收有关事项，公告指出转让不同类型的房地产分别适用不同的土地增值税预征率，对于普通住宅的预征率为1%，非普通住宅稍高一点，为2%，对于其他类型的房地产更高，为2.5%。如：四川某房地产开发企业收到房屋预收款4000万元（不含增值税，下同），其中：普通住宅销售收入占比最高，为2000万元，非普通住宅销售收入次之，为1500万元，其他类型房地产销售收入500万元，则该房地产开发企业2月应预缴土地增值税税款62.5万元（2000×1%+1500×2%+500×2.5%）。土地增值税可按月或季度进行预缴，纳税申报时按照住宅类型填写《财产和行为税纳税申报表》。

3.房地产企业预缴企业所得税的税务处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发