房产物业管理知识范文.docx

房地产物业管理学问

一个好的物业管理，不仅可以使业主在运用该物业的过程中获得满足的效劳，削减后顾之忧，也可以进步物业的价值。作为一个业主既要享有权利，也要担当义务。

???1、为什么要成立业主委员会？

???答：由于住宅产权主体多元化的状况，确定了一个区域，一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益，也有整体利益。须要一种既能维护全体业主的共同利益，有能兼顾单个业主利益的新型管理机制。在政府房地产管理部门指导下，通过业主委员会来发挥业主自治管理物业的作用，有利于这一目的的实现。

???业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业施行自治管理的组织。

???2、业主委员会何时成立？程序如何？

???答：一个物业管理区域内，有以下状况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。

???(1)共有住宅出售建筑面积到达百分之三十以上；

???(2)新建商品住宅出售建筑面积到达百分之五十以上；

???(3)住宅出售已满两年。

???业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持以下文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

???(1)成立业主委员会登记申请书；

???(2)业主委员会委员名单；

???(3)业主委员会章程。

???区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合上海市居住物业管理条例〔以下简称本条例〕规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

业主委员长会自区、县房地产管理局核准登记之日起成立。

???3、业主委员会有哪些主要职责？

???答：业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行以下职责：

???(1)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的施行状况；

???(2)选聘或者解聘物业管理企业，及物业管理企业订立变更或者解除物业管理效劳合同；

???(3)依据本条例设立物业修理基金的，负责该基金的筹集、运用和管理；

???(4)审定物业管理企业提出的物业管理效劳年度方案、财务预算和决算；

???(5)听取业主、运用人的意见和建议，监视管理企业的管理效劳活动；

???(6)监视公共建筑、公共设施的合理运用；

???(7)业主大会或者业主代表大会赐予的其他职责。

???业主委员会应当定期召开会议，会议必需有过半数委员出席有效，作出确定应当经全体委员过半数通过。

???4、业主委员会如何托付物业管理企业管理物业？

???答：物业管理实行业主自治管理及托付物业管理企业专业管理效劳相结合的原则。由于物业管理是专业化的管理效劳，依据上海地方法规规定，业主委员会应当托付一个物业管理企业管理物业，并及其签订物业管理效劳合同。

???物业管理效劳合同应当载明以下主要内容：

???(1)业主委员会和物业管理企业的名称、居处；

???(2)物业管理区域的范围和管理工程；

???(3)物业管理效劳的事项；

???(4)物业管理效劳的要求和标准；

???(5)物业管理效劳的费用；

???(6)物业管理效劳的期限；

???(7)违约责任；

???(8)合同终止和解除的约定；

???(9)当事人双方约定的其他事项。

???物业管理效劳合同的期限为两年。

???物业管理效劳合同期满两个月前，合同双方应明确是否续约。

???5、哪些物业管理效劳事项应当在物业管理效劳合同中约定？

???答：物业管理效劳合同中当事人应当约定以下物业管理效劳事项：

???(1)住宅共用部位、共用设备的运用管理、修理和更新；

???(2)物业管理区域内公共设施的运用管理、修理和更新；

???(3)电梯、水泵等房屋设备的运行效劳；

???(4)保洁效劳

???(5)保安效劳

???(6)物业修理、更新费用的帐务管理；

???(7)物业档案资料的保管。

???上述各项物业管理效劳包括的详细内容详见24条。

???6、业主公约有什么效力？

???答：业主公约是有关物业运用、修理和其他管理效劳活动的行为标准，对全体业主具有约束力。运用人应当遵守业主公约。

???业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约包所在地的区、县房地产管理部门备案。

???业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的确定，对物业管理区域内全体业主、运用人具有约束力。

???业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的确定，不得及法律、法规相抵触。

???业主、运用人违背业主公约、住宅运用公约，应当担当相应的民事责任。对违背业主公约、住宅运用公约的，业主委员会或者相