XXXX3年中国商业地产各大运营模式分析(精).ppt

中国商业地产运营模式研究;

研究背景

2008年到2009年是房地产极不平静的二年，楼市进入大落大起的深度调整期。在这一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。

而对市场反应极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企业长期开展战略的重要局部。如保利、中海、SOHU中国、富地、合生创展、世贸等。

住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始，商业地产完善的开展概念也许是在近期才有的。

商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯还停留在住宅市场的经营理念还从事操作商业地产，风险不言而育。

所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识。希望本报告能起到抛砖引玉的作用！;贰、市场篇;壹理论篇;广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业效劳业经营场所等;随着社会的开展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。;第一部分理论篇;商业分类----开放式商业街区;商业分类----专业市场;泛商业类型（旅游、休闲、运动等）;泛商业类型（旅游、休闲、运动等）;随着工程写字楼，会展等商业业态投入运营，工程将吸引众多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将产生对中高档商务酒店需求?目前整个商圈范围内尚未出现中高档酒店的供给，为工程开发酒店提供了市场时机?因工程所在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次，初步判断四星级商务酒店应该是适宜的选择方向;从行业研究结果来看，目前业内对甲级写字楼市场非常看好，认为市场在未来几年将迅速开展，空置率下降，租金和售价大幅攀升?目前写字楼的分布主要坐落于CBD区域，而本区则没有甲级写字楼的供给?虽然存在一定的市场时机，但由于工程所在区域为商贸区而不是对写字楼有着大量需求的商务办公区，目前区域内有写字楼需求商家多为专业市场的业主，该类商家对写字楼档次、规模的需求及租金承受能力相对较低，因此对工程写字楼的规模判断尚需经过谨慎市场研究;

商业分类----商业办公楼

商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家〞办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计〞，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。

商业分类----交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。;

/住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的

“生活方式〞

/商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承当商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们

的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能;/住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金

大部分来源于银行贷款。

/商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，

并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。;/住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，

/商业地产：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范

即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。;第一部分理论篇;与住宅地产相比商业地产的经营复杂性远远要求更高，在国家加大商业地产的额度时，现在像恒隆、华润、保利、瑞安、御景等等，都还在加大物业持有，加大租金回报。为什么？d